购房指标转让合同效力分析

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1、购房指标转让合同效力分析摘要购房指标是i种民事权利，本权利来源于特定的情形。这种指标一但确定，即意味着财产价值。不想耍房子的就会将这种指标转让给他人，从而产生效力问题。在实务处理中，购房指标转让协议的效力存在相当多的争议。有人认为，民事权利个人享有后，即为个人处置，故转让行为合法有效；有人认为，民事权利与人身有依附性，不得自由处置，故转让行为无效；有人认为，法律对此特别规定，故效力根据法律之规定来分别确定。木文力图从各类购房资格转让合同着手，找出购房指标转让的规律。将购房指标转让分为商品房购房指标转让转让和非商品房购房指标转让两大类。由于购房指标性质不同，效力有差别。关健词

2、购房指标转让效力作者简介：郭文政，株洲市委党校民商法副教授，教务处副处长，湖南方正圆律师事务所合伙人，兼职律师。中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：1009-0592(2013)05-055-04甲系三线城市的政府某部门，其利用名下的划拨土地，用招拍挂手续实现变性出讣后，委托摘牌人乙房地产公司定向开发建设。双方约定，乙方不得对甲方以外的人员岀售。房屋交款为3000元每平方米，市场价为4000元每平方米。丙系甲方成员，有资格优先选购房一套，房屋大小自定。他不需要住房，遂以个人名义将其购房指标以8万元的价格转让给甲方人员外的第三人丁。合同签订，丁交纳了4万元转让款后

3、，以丙方的名义交纳了第一期购房款30万元，丙方持有收据。因为选房大小原因，丙丁方出现了矛盾，丁方以不支付余下4力•元转让款为手段，要求丙方按丁方意志到乙方换大房，丙方拒绝。此时，市场房价己经到了6000元每平方米。丙方以妻子没有签字及丁方拒绝履行协议为由，公证通知丁方协议无效，合同终止履行，并通过银行直接退回34万元丁方所交纳款项，自行交纳余下款项。公证通知的同时，丙方到乙方处确定了房号，并指定案外人与乙方签订商品房买卖协议，所购房屋面积280平方米，总价款84万。案外人已经将购房协议到房产局做了预告登记。丁方不承认合同无效，诉到法院，诉请转让合同继续履行，要求丙方承担15

4、万元违约金。一审法院认为，合同合法有效，但因已经为第三人所实际所有，故不可再履行。判决《购房指标转让协议》解除，丙方向丁方支付违约金15万元。二审法院认为，合同无效，丁方违约在先，故丙方无须承担违约责任。本案涉及到的就是一个购房指标转让效力问题。两级法院判决结果截然不同，基层法院认为购房指标转让协议有效，中级法院认为无效。随着房地产市场的发展，商品房价格的高企，政府试图通过调控解决房价高企的问题。各地政府明里或者暗地让有地的单位建设了一些定向开发房、委托建设房等。由此，居民取得房屋的渠道多元化。我们生活中商品房就有三种渠道可以取得：完全市场化的商品房、定向开发的商品房、委托

5、开发的商品房、团购的商品房等。另外，非商品房就包括集资建房、安置房、经济适用房、小产权房等。其中，同期同一城市，定向开发商品房价格优于委托开发的商品房，委托开发的商品房价格又明显高于团购商品房价格。而非商甜房类的集资建房、安置房、经济适用房价格均远远低于市场价格。并不是每个人都有条件购得低价格的住房，委托开发的、定向开发的,均只指向固定的人群；团购价格也只有本团本时间范围内才可以得到；安置房、经济适用房、集资建房更是具备法定条件的主体才可以购房；小产权房可以说本身就是不合法存在，由于标的的不合法，导致交易不合法，自然就谈不上购买指标了。不需耍住房的人可能就有条件取得这样那样

6、的指标，要住房的人却在局外，没有机会得到这种指标。购房指标就成了一种商品进行交易。由于标的物的特殊性，交易效力存在争议，直接结果是导致不同的法律实务工作者对于其效力做出完全不同判断。上述案件就是因为对于交易标的物、标的物性质的判断不同，从而基层法院与屮级法院判决截然不同。一、案例中购房指标转让I办议效力判断案件中购房指标转让协议是否有效？其判断标准与普通合同判断标准一样，主要看以下几个条件①：“（1）标的是否合法；（2）主体是否合同；（3）内容是否合法。”首先，我们来分析购房指标转让协议标的是什么。从合同名称看，购房指标转让协议的标的物，是购房指标。我们权且不论购房指标的法

7、律属性，先來确定购房指标能否做为合同标的转让。法律对民事行为采取一种宽容态度，即只要不违背法律、行政法规的强行性规定，属于双方真实意思表示，便可赋予其合法。我国《合同法》第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或限制转让的标的物，依照其规泄。”。购房指标在没冇法律法规禁止或者限制的前提下，可以作为合同交易一般标的。木案例中甲单位委托建房购房指标转让协议，与一般商业房产开发并没有差别，差别的是开发方乙向甲方做出了承诺，只向甲方指定的对象销售。这是一种内部行为。法律并没有