购房合同效力的法理分析

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1、----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方　在审理小产权房买卖纠纷案件中，一般是按以下具体意见操作的：　　一、在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，一般可认定其买卖有效，因为该民事行为不违反法律、法规和禁止性规定；向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖行为无效。但有以下情况的，应根据具体情况分别予以认定处理：一是购买人在买房后已经迁入本集体经济组织的；二是出卖人已经成为城镇居民的；三是出卖人有多处房产或该农村住宅为多层建筑自留有居住房屋的；四是因分家析产、离婚、遗产继承等引起的小

2、产权房的流转纠纷等；五是对历史原因形成的小产权房，要区分不同情况，妥善处理。　　二、对凡是非法占用耕地、不符合土地利用规划而建设的小产权房所进行的流转关系应认定为无效。　　三、注意小产权房与其他形式产权房的区别。小产权房与商品房（含未进行产权登记的商品房）、经济适用房、限价房、廉租房、公有住房等，在产生的原因、产权的性质、使用的范围上有着明显区别，因其流转而产生纠纷也应区别对待。　　要在现有法律法规的范围内，既要维护法律的权威，又要充分考虑有关政策规定，以遏制小产权房的发展势头，促进社会稳定发展，时刻体现人文关怀，处处以人为本。一、我国农民取得住宅用地是通过向集体经济组

3、织申请而无偿取得的，我国农村住宅用地制度是具有我国特色的福利性分配制度，由于农民使用的住宅用地是无偿取得的，如果允许其进行流转的话，便导致流转标的不适格，造成集体资产的流失，违背了公平的原则；我国住宅用地是集体经济组织对其集体内部成员的一项福利性措施，故其有很强的身份性，即只有本集体经济组织的成员才享有无偿取得宅基地使用的权利。当住宅用地上的房屋流转时，受让人要无偿使用该住宅用地，必然要求其是本集体组织内部成员，否则必然违背农村住宅用地分配制度的本意。其次，由于房屋与土地的不可分离的属性，决定了房屋权属与土地使用权之间的相关性。虽然我国法律对农民的房屋所有权予以了充分的

4、保护，但基于对农村土地的特殊社会负担的考虑，现行法律对宅基地的使用权流转未予以肯定。二、黄松有主编的《中华人民共和国物权法条文理解与适用》一书认为，转让农村房屋和宅基地使用权的的，应当认定无效。黄松有在2007年8月10日《人民法院报》第8版“法院不支持城镇居民农村购房”一文中再次指出“民法通则第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。因此，人民法院在审理案件的时候，如果法律对某类纠纷没有明确规定，应该查找国家政策对此有没有规定。国定政策有规定的，适用国家政策进行裁判，而不能根据法官个人的理解进行自由裁量。”“人民法院不应支持城镇居民要求在农村

5、购买宅基地或者房屋的诉讼请求”。三、从司法实践上看，其他地区的人民法院都认为现行法律禁止城镇居民购买农村房屋，如山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》[鲁高法〔2005〕201号]----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方　在审理小产权房买卖纠纷案件中，一般是按以下具体意见操作的：　　一、在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，一般可认定其买卖有效，因为该民事行为不违反法律、法规和

6、禁止性规定；向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖行为无效。但有以下情况的，应根据具体情况分别予以认定处理：一是购买人在买房后已经迁入本集体经济组织的；二是出卖人已经成为城镇居民的；三是出卖人有多处房产或该农村住宅为多层建筑自留有居住房屋的；四是因分家析产、离婚、遗产继承等引起的小产权房的流转纠纷等；五是对历史原因形成的小产权房，要区分不同情况，妥善处理。　　二、对凡是非法占用耕地、不符合土地利用规划而建设的小产权房所进行的流转关系应认定为无效。　　三、注意小产权房与其他形式产权房的区别。小产权房与商品房（含未进行产权登记的商品房）、经济适用房、限价房

7、、廉租房、公有住房等，在产生的原因、产权的性质、使用的范围上有着明显区别，因其流转而产生纠纷也应区别对待。　　要在现有法律法规的范围内，既要维护法律的权威，又要充分考虑有关政策规定，以遏制小产权房的发展势头，促进社会稳定发展，时刻体现人文关怀，处处以人为本。一、我国农民取得住宅用地是通过向集体经济组织申请而无偿取得的，我国农村住宅用地制度是具有我国特色的福利性分配制度，由于农民使用的住宅用地是无偿取得的，如果允许其进行流转的话，便导致流转标的不适格，造成集体资产的流失，违背了公平的原则；我国住宅用地是集体经济组织对其集体内部成员的一项福利