物业管理--物业管理行业发展趋势浅析

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1、物业管理行业发展趋势浅析作者：谭立羽近年来，我国物业管理行业的呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境F1趋成熟，既为物业管理企业创造了发展的机遇，同时使物业管理企业而临着发展的挑战。物业管理行业起源于英国，19世纪60年代，英国政府成立了以廉租房管理为主要工作内容的物业管理机构；20世纪初，在美国成立世界第一个物业管理行业组织，经过了由政府干预转为完全市场化的阶段。在我国，1981年出现笫一家市场化的物业管理公司，借鉴香港和国外的管理模式，开始了快速发展。这家公司的出现，在过去国内的房屋物业以“房管所”一统天卞的模式

2、中注入了新的元素，逐步开始了物业管理社会化、专业化和市场化的新阶段。经过二十余年的发展，物业管理作为一种新的产业类型己在社会化分工中被逐步认同，走产业化发展之路成为物业管理的必然趋势。近十年來，我国的年均经济增长保持了10%左右的增幅，城镇居民可支配收入也年增10%左右。在强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业管理创造了良好的发展空间。在政策层面，《物权法》、新《物业管理条例》等相继出台，规范「物业竹理行为，强化了社会的物管意识，保障了物管行业的健康发展；我国物业产品品质的不断提升，客户对产品国际化、人性化的要求，提高了对物业管理服务的要求；随着信息技

3、术、节能环保技术的发展，对物业管理技术能力的需求也不断提高。据不完全统计，全国物业管理企业已逾3万家，从业人员300多万人，国内行业产值己达到数百亿元，并以每年20%以上的幅度递增，物业管理产业经济在我国冇着巨大的发展空间。随着物业行业的发展，逐步分化出不同的物业管理服务类型。主要分为商业物业、住宅物业、行政物业和工业物业，其中商业物业和住宅物业是主要类型。商业物业盈利性较高，市场吸引力强，对企业人力资源等内部因素要求较高。物业服务类型包括：资产管理、物业经营、物业顾问、物业竹理、专业服务等。目前，国内的商业物业公司基本物业类型是物业管理。物业管理就是通过为用

4、户提供保安、保洁等高质最的服务來保证用户的物业资产可以维持正常、良好的运营。这种高质量的服务可以为物业公司带來长期稳定地业务收入。物业管理对于物业公司來讲是基本的工作类型。通过物业管理町以积累物业行业的实际运作经验；探索物业行业运营的新模式；为其他物业行业的模式运营提供资金与人力资源的支持。总之，坚实的物业管理经验是物业公司从事全系列物业服务类型的基础。一些先进的商业物业公司在从事物业管理的基础上，正在积极探索资产管理、物业经营、物业顾问等其它物业增值服务。资产管理就是商业与住宅物业的投资管理，服务客八包括公司与个人投资者和慈善基金等。物业经营是通过商业、住宅

5、的经纪代理和顾问服务产生收入。物业顾问是一种专业的物业服务业务。包括：估价、租金评估、项目管理规划、建筑顾问及研究等。物业经营、物业顾问、资产管理三种业务类型都处于物业行业的高端，竞争少、具有较高的盈利能力。在国内大多数商业物业公司仍然血临着经营意识和能力的薄弱，业务结构过于单一；以客户为小心的服务理念和意识不足等问题。在国际上，以第一太平戴维斯公司为代表的先进物业公司将业务的重点放在交易顾问、咨询服务等非传统物业服务上ffio2006年第一太平全球总收入5亿7千万英镑，其中交易顾问占总收入的48%,咨询服务占19%,物业及设备管理仅占27%。第一太平戴维斯业

6、务收入构成（2006年度）场盘及设备$全融寰务赍产$轻理5S1%在国内，中航物业经过多年的探索和发展，形成了从前期房地产供需分析到后期租售代理的全过程房地产经营模式。2006年，中航物业年收入三亿元人民币，其中经营类收入一亿元人民币。在国内，从事物业经营类业务的公司数量还很少，市场竞争不激烈。同时，随着商业物业服务的企业趋向于更多的关注核心业务。这就为物业公司开展经营业务留出了广阔的市场空间。这样开展多种经营业务不失为物业公司寻求新的利润增长点的一种途径。住宅物业虽然市场规模庞人，但住宅物业管理的利润率较低，大部分住宅物业公司仅能实现微利或略有亏损；而且住宅物

7、业普遍由开发商自有物业公司管理，在各种物业形态上帀场化率最低;对于开发谢來讲，良好的物业管理町以显著的提升业主对开发商的客户满意度,提升楼盘的品质与价值，从而提升开发商的品牌。H前，万科对外农示，万科物业以后不会再接除公司外的物业管理项口，专注于为本企业开发项ri服务。与此相呼应的是，目前屮海物业也在深圳回撤除中海地产之外的物业管理项目，中海地产同时以1.28亿元人民币，悉数收购了屮海物业的股权。这样，在住宅物业管理的市场上，有影响的公司釆取收缩策略，微薄的利润乂会使中小规模的物业公司在竞争中近一步分化。国家的“十五规划”捉出“规范发展物业管理业”，“十一五规

8、划建议”指岀“积极发展社区服务等需求潜