物业客服问题案例分析

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1、案例一:业主觉得业主委员会的决定不适当,可以起诉吗?1999年2月，江苏省苏州市福星小区全面竣工并交付业主使用。交付房屋后,作为开发商的福安冇限公司就委托瑞祥物业公司对整个小区进行管理。后來，在当地房管局的指导下，福星小区也举行了业主大会，成立了业主委员会。福星小区1号楼是该小区的配套房屋，共有860平方米，没有产权证，但却价值不菲。早在2004年12月，开发商就与街道办事处订立协议，无偿移交该房屋给街道办事处作为社区居民的活动空间。后来，物业公司将房屋提供给福星设局居委会使用，用于社区党员活动室、阅览室等，

2、剩余部分房屋曲物业公司出租给他人使用，用于开办幼儿园、超市等，一年的租金也在5万元以上。小区业主张某认为，福星小区1号楼是在小区范围内建造的配套公建房屋,应当归全体业主管理和使用。丁是，他就向物业公司捉岀质疑。瑞祥物业公司却拿出了业主委员会的授权书，该授权书证明了物业公司对小区1号楼的处置使得到业主同意的。张某对物业公司的做法很是愤慨，凭什么小区的房，要免费给居委会使用，出租的租金不是归业主而是由物业公司支配。于是，张某就向法院提起了诉讼。法院经审理认为：张某作为福星小区的业主，冇权对小区业主委员会的侵犯门己

3、权益的决定提起诉讼。福星小区1号楼是该小区的配套房屋，归全体业主共同所冇；对该房屋的处置，也应该有全体业主共同决定。法院最终判决撤销了业主委员会对瑞祥公司的授权。分析：业主觉得业主委员会的决定不合适，侵犯了自己的合法权益，就可以向法院提起诉讼，请求撤销业委会的决定，从而维护门己的权益。福星小区1号楼是小区的配套房屋，是全体业主的共冇财产。对该配套房屋的处置应该由全体业主共同决定，因为《物业管理条例》第11条明确规定，有关共有和共同管理权力的重大事项要由物业共同决定。业主委员会未经业主大会授权，擅自将1号交给物

4、业公司，既违反了《物业管理条例》，侵犯了业主的知情权和监督权，也侵犯了业主的合法的财权权利。2007年新修订的《物业管理条例》也明确了业主对侵犯自己权利的业委会决定有提起诉讼的权利。所以，法院判决撤销了业主委员会的瑞祥公司的授权决定。业主的权益不应该由业主委员会随意赠送他人。另外，如杲业主认为业主大会、业主委员会的决定违反了法律、法规的，述可以请求当地政府的房管局或者街道办事处、乡镇人民政府进行处理。政府应当责令期限整改或者撤销其决定，并通告全体业主。案例二：住户在楼层焚香燃纸怎么办毎逢清明、中秋等农历节日，

5、深圳的许多人都有焚香、燃纸的习俗。住在高层住宅的往往贪图便利，就在楼层里烧来烧去。一方而缭绕的烟雾使消防警报频发,令人真假难辨、疲于应付；另一方面残存的烟垢污损墙面地砖，很难彻底清除。海丽管理处从实际出发，采取了相应的对策，实践证明效果很好（燃纸焚香的习俗该不该取缔，这不是物业公司需要讨论的问题。物业公司应该考虑的是，如何对其加以引导，避免妨碍正常的物业管理）。一、是既加强教育引导又尊重住户焚香燃纸的习俗，指定供住户焚香燃纸的地点,防止“处处冒烟”，便于统一管理。二、逢节FI提前发出告示，提醒住户自觉遵守管理

6、处关于到指定地点燃纸的规定,并派专人到现场疏导监督。三、要求所有在楼层作业的员工主动负起责任，发现违规焚香燃纸的当即予以劝阻和制止，加大管理力度。四、严肃查处违规焚香燃纸现象，对不听劝阻、屡禁屡犯的给予书面告诫，严重的进行处罚或提请消防主管机关处理。点评：卤葬行事，容易闹出乱子。可以说，这里所采取一些措施都是恰当的。在尊重的前提下加强管理，在管理的过程中注意尊重，对涉及到民俗民风问题的处理，大抵应当如此。案例三：装修排污堵塞管道，相邻业主负有排除妨碍的配合义务吗？沈先生下班冋家发现装修一新的居室不知何时变成了

7、臭气熏天的测所，家里到处都是污水和粪便。物业服务公司查明祸因是卫生间的下水管道堵塞，遂为沈先生的局势排除了险情。但此后这管道“疾病”时隔不久就要发作一次，冃来势汹猛，弄得沈先生一家如惊弓Z鸟，整口提心吊胆。经物业服务公司检查确定,沈先生家的污水管之所以经常发生堵塞，是曲于沈先生家与楼下住户杨某家之间的管道内有建筑废渣。彻底解决的办法是在杨家截开管道“梗阻”部位，清除残渣。为此，沈先主与物业服务公司多次与杨某协商，杨某坚决不同意在自家实施“管道手术”。为避免遭到突袭，无可奈何的中先生只好请物业服务公司将管道疏通

8、机和软轴留卜•以备急用。10年來，这一“顽症”无时不在困扰着沈家。忍无可忍的屮先生终于一纸诉状将物业服务公司告上了法庭，要求后者将“梗阻”管道断开后予以疏通，并赔偿10年水、电费1872元，以及精神补偿费3万元。物业服务公司辩称：在得知沈先生家卫生间下水管道堵塞之后，物业服务公司几乎随叫随到，并破例在沈家安放了管道疏通机和软轴以备急用。鉴丁•沈家的污水管道堵塞是与楼卜•住户之间的管道里残留的建筑废渣