物业管理--关于物业管理规范化市场运作的分析

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1、关于物业管理规范化市场运作的分析随看我国住房制度改革和住房商品化的发展，物业管理行业进入了一个迅速蓬勃发展的时期。物业管理行业的发展，对于改善居尺的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩人就业等方而都发挥了积极的作用。截止2002年底，我国物业管理的覆盖面已占物业总量的38%,从业人员已超过230力人。与此同时,由于多方面的因素，在物业管理的发展过程中，各种社会矛盾也逐渐显现出来。近年来，有关物业管理的投诉案件大幅度上涨，己成为社会的热点话题。剖析物业管理运作过程中存在的问题，捉出相应的对策，对于促进物业管理朝着健康、理性的方向发展，维护社会稳定、保障人们安居乐业具有十分重

2、要的意义。一、物业管理运作中存在的儿个主要问题1•物业管理收费难的问题一方面，我国的各大中和企事业单位的存量房屋占房屋总量很大比重，山于过去我国住房制度实行的是计划经济体制，住房是由所属的单位、企业零星建设按福利性质分配给个人的，长期的低租金使房屋得不到及时的维修养护，造成房屋完好率低，设备陈旧、老化；多数屈住小区配套设施不全，环境差，乱搭乱建现象严重。随若我国住房制度的改革，居民住房逐渐从福利分房转向个人购房，居住小区实施物业管理，相当部分居民因为经济收入低，承受能力差，长期受“分房修房靠单位”观念的影响，没有形成物业管理消费的观念和习惯，既希望享受服务，又不愿意交纳相

3、应的管理费。造成物业管理收费难。另一方面，每年的居民供暖收费，因冇的企业不景气，面临停产或破产的处境，造成收缴难度大，致使小区居民取暖费的收取成了物业管理公司每年遭遇的一犬难题。还有，物业公司长期代收代缴水费，由于水损，总表的数字总比住户的使用量高出许多，物业公司对于不足的水费必须代垫，致使物业公司经营亏损。正是山于无偿代收代垫水费，使得福州市90%的物业管理企业年年亏损。还冇，我国绝人多数的物业管理公司跟开发商有着深深渊源，或依附于房地产开发或者是山其派生出來的，存在建管不分、受制于房地产开发的体制的弊端。从目前出现的许多问题看，由于物业公司和开发商Z间的建设与管理职责

4、不淸，缺乏有效衔接,出现问题互和推诿,使业主的权益得不到保障。很多看似是物业公司和消费者之间的矛盾，实际上是开发商和消费者之间的矛盾。一些开发商在开发商品房的项目规划、预售、销售阶段，通过宣传承诺一定的物业项目和服务，致使业主产生了买房子的同时也是买物业,人为地把物业服务的范围放大了。随着楼盘的竣工，业主的入住，房屋在规划、设计、施工阶段遗即卜•的许多问题逐渐是籍出来，这时开发商人走楼空，业主口然就找小区的物业管理公司，因问题得不到解决而拒交管理费。如：房屋质量、承诺不兑现，中途更改小区规划，面积纠纷，规划变更，车位租价涨价，物业费上调等等，因问题得不到解决，不少业主的应

5、对办法就是拒交或拖欠物业管理费。例如：因车位租价上调，好儿个小区已爆发了肓接的冲突；北京某小区因开发商承诺的配套设施不兑现，业主把对开发商的不满转嫁给物业管理企业，5年拒交物业管理费，物业管理企业多次发出催交通知，也收不上來。多年来,物业公司在开发商的微薄补贴下苦苦支擦，只能维持基木的保安和淸洁服务，致使小区已变得破ILI不堪。目前，物业服务收费难己严重影响了物业管理行业的发展和企业的生存，常常使一些物业管理金业陷入举步维艰、濒临倒闭的闲境。如对上海20家面积在50000平方米以上的商品房小区调査小，物业管理企业能正常收费达到80%以上的仅冇两家，60%至80%Z间的冇1

6、0家，冇4家的收费率不到30%。开发商为了促进销售，追求短期效益，承诺无法兑现的服务，引发业主的不满情绪，导致一些住户无缘无故拖欠、拒交物业管理费。2•物业管理的职责不清导致纠纷山于物业管理提供的是软性服务，町用來参照的硬性标准很少，而业主对物业管理的水平又冇着很高的期望值，往往会与物业实际提供的服务冇很人落差，造成纠纷。现在，我国还没有制定与住房制度改革相衔接的物业管理货币补贴政策，职工工资构成屮未包拾物业管理支出部分，大部分业主因工资收入低，经济承受能力普遍较弱。另一方而，一部分业主受长期“分房修房黑单位”观念的影响，没冇形成物业管理消费的观念和习惯，既希望享受服务，

7、乂不愿意交纳相应的费用。还有的业主认为，既然交了物业管理费，水、电、煤气等配套管道坏了，小区内的公用设施太少需耍增加,街口安设红绿灯等等，理应是物业公司的事，交的管理费，就应该用在这些为大家服务的项目上。口来水、煤气等专业公司的配套改造也帘帘要求物业管理公司出一部分钱。一般來说，物业管理公司应向住户提供的服务包括：（1）公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修筹服务；（2）代办性服务，如代收水电费等（3）特约性服务,如室内维修、代送报纸等。但在物业公司的实际运作过程中，由于物业管理的职责不淸，业主因各种原因拒交或不交物管费，导