物业管理实务整理资料

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1、物业管理实务整理资料笫一章物业管理金业的设立组织机构掌握：物业管理企业的设立程序，物业管理企业的纟fl织机构及其职能。★物业管理企业的设立程序根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。工商注册登记与申请资质物业管理企业资质等级比较物业管理企业规模较大、管理的物业较多时，企业的总体结构可分为两级：金业总部和各项冃管理机构（也有称管理处、服务中心或服务处的）。在企业总部町以设置若干职能部门，分管各项目管理机构的不同业务；项目管理机构负责具体管理服务操作。一般情况下,企业职能机构及其职责，主要包

2、括以下内容：（一）总经理室总经理室一般设总经理和若干副总经理及“三师"总会计师、总经济师、总工程师等），部分企业还设冇总经理助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。（二）人力资源部人力资源部的主要职责包括：制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。（三）行政管理部行政管理部的主要职责包括：编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业H常行政管

3、理、金业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。（四）财务部财务部的主要职责包括：坚持原则，遵导财经纪律，执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作；督促检杳各项目的财务收支情况，监督资金和资产的安全运作，增收节支；定期向总经理室汇报财务收支情况。（五）品质管理部品质管理部的主要职责包括：企业质屋管理体系运行和维护，各物业项H服务品质临督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质最管理体系，外部质最审核的协调，内部服务詁质审核的组织协调，客户服

4、务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等。（六）市场拓展部市场拓展部的主要职责包括：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项廿可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等。（七）经营管理部经营管理部的主要职责包括：制订和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等。（八）工程管理部工程管理部的主要职责包括：工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审；各项维修保养工程和工程改造项冃招投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业项冃提供丄程

5、技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。（九）安全管理部安全管理部的主要职责包括：各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项冃安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等；具体负责公司安全管理制度及工作计划的制订与实施，并监督、指导、协调和考核各项月的执行情况；完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作;协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理。（十）环境管理部坏境管理部的主要职责包括：负责清洁、绿化管

6、理，保持坏境卫牛，实施金业对清洁和绿化分包方监管等；具体负责指导、监督各项目清洁绿化FI常维护保养工作；负责对承包方的监督检查与考核；负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项冃清洁绿化的人、中型维护保养计划。熟悉：物业管理企业主要特性、纽织结构形式，物业管理金业资质管理制度。☆物业管理企业主要特性第一，是独立的企业法人。笫二，属于服务性企业。笫三，貝有一•定的公共管理性质的职能。☆组织结构形式（―）直线制直线制是最简单的企业管理组织形式，它的特点是：企业各级领导者亲口执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构（如图1—1所示）。

7、这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较人规模和较复杂的物业管理。（1）主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。（2）主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。（二）直线职能制直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导卜，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式（如图1—2所示）。其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下血直线部门一•般不能卜哒指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是

8、冃前物业管理机构设置屮普遍采用的一种形式。⑴主要优点：加强了专业管