睿信致成研究养老地产“让梦想照进现实”

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1、睿信致成研究：养老地产“让梦想照进现实”睿信致成合伙人薛迥文朴长春养老地产”诱人的蛋糕”养老，不可冋避的社会问题：1999年，中国进入老龄社会，60岁以上的老年人口比例达10%；2010年，中国60岁以上的老年人口达到1.776亿，比例达13.26%；2015年，中国60岁以上的老年人口将达到2.21亿,比例达16%,即年均增加800多万老年人口，复合壇长率达到4.4%,远高于总人口0.6%左右的壇长率；2040年，屮国60岁以上的老年人口将达到4亿，比例达25%,意味着每4个人中就有1个老人。目前在国内，随着生育率下降致使子

2、女养老的人均负担倍数增长，人均寿命延长而导致赡养时间增加等一系列因素，将促使我国加快“家庭养老”向“社会化养老”的过渡。而在其中，按发达国家养老机构床位数占老年人口5%至7%比例计算，我国至2020年养老床位缺口达到300万张以上，这对房地产商意味着巨大的市场机会。面对如此巨大的诱惑，力科、首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后成立养老产业研究团队进军养老地产，同时不少屮小型地产企业也在窥伺这块蛋糕，利嘉实业、联想控股、路劲地产、香江国际等房产企业都在试水养老地产，打出养老地产概念的楼盘更是数不胜数。我国老年人口数及占比—60岁以

3、上老毎人口比例HI60岁以上老年人口亿人）数据来源：《屮国老龄事业发展“十二五”规划》、《屮国人口老龄化发展趋势预测研究报告》养老地产的“摸着石头过河”虽然由于种种原因导致“养老地产”在眼下已是炙手可热，但实际上是“雷声大，雨点小”，与繁花似锦的商业地产相比，养老地产可以说是在摸着右头过河。养老地产除了在房地产建筑产品上的适老化设计，更多的需要与优良的养老服务进行冇机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮等全方位服务老年人F1常起居。与商业地产类似，养老地产项口投资大、回收周期长，对后续运营耍求非常高，这就意味着对

4、企业资金实力与战略决心的有着更高要求，其目询发展水平相当于商业地产2000年前的发展阶段。以商业地产为例，从房地产开发商的角度来看，其扮演的是资源整合者的角色，地产商具负责房屋选址并组织建设，整合上游产品供应商进驻商场，通过经营活动吸引下游消费者，从而促使地产项目持续增值。房地产开发商整合了整个产业链的上下游，产业链上根据分工细化产生了不同的产业从业者，进而产生了不同商业地产运作模式。而当上游产品供应商有限，下游消费者购买意愿不明朗的悄况下，必然会促使屮间整合者一—房地产开发商举步维艰，否则也不会存在王健林在万达初涉商业期间苦

5、守沃尔玛的情况了。而在养老体系屮，养老产品供应商有限，行业标准不明确，下游消费者踌躇，表象就是国内尚无成熟的养老地产运作模式。近年商业地产的“繁花似锦”不仅是房地产商的“功劳”，而是整个社会经济发展的结果。养老地产的成熟也将在一•定程度上収决于社会整体发展的成熟度。国内从事养老地产的企业冃前主要借鉴国外运作模式，将养老项冃的租、售作为主要盈利点。以亲和源为例，将白主开发社区盈利为基础，同时进行管理输出。其位于上海浦东的亲和源社区，配备有医院、管家等一系列养老功能，通过会员销售作为主要盈利点，但由于投入人，回收周期氏，我国养老认

6、知导致入住率低等原因导致盈利能力冇限，企业无法在短时间内实现快速扩张。养老地产“让梦想照进现实”国外养老地产模式的成功，一•方而是国外社会化的养老模式，另一方而也受助于国外养老地产产品的成熟，以法国欧佩亚为例，其为欧洲养老地产的领导者，法国养老标准的制定者,主要产品为配置了专业医疗设备的养老院、后遗症治疗与康复诊所及精神护理诊所等专业机构为老年人提供个性化服务，但主要盈利点在于住宿费用，占整体收入的70%,护理费用主要为非盈利性质。老年人的吃、住、娱、医疗等能够在养老院中得到全面满足。完善的产品体系（包括建设标准与服务标准）保

7、证了公司的持续经营，与资木市场的有效对接，使其能够快速实现扩张。因此，在期许政府在土地、资金等方面政策完善的同时，养老地产企业首先应肩负引导养老向社会化过渡的角色，有效解决消费者來源问题。以日本港北新城为例，将传统养老习惯融合于房地产项目屮，冇效解决习惯制约问题。其将养老项冃镶戦于普通住宅中，使得老少户减少空间距离，为老年项廿进行适老化设计，同时建设小型社区养老机构，提供照顾、仃托等服务，构建提供养老服务的“7-11"o其次，应关注养老运营能力的建设，广泛的跨行业联合，跨区域联合。以口本的“京都老人Z家''，将养老项II与传统

8、医疗机构绑定，通过项FI规划，大楼下层即为一所中型公立医院，同时辟出有效空间支持老人休闲，实现养老地产与医疗机构的无缝对接与资源共享。最麻，应关注我国城市梯次化发展的典型性特点，从经济相对发达地区向其他地区进行产品复制将在一定程度上助推企业获得成功的可能性。