南宁八桂绿城发展策划

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1、八桂绿城项目发展策划调整报告1、项目发展时机研究2、南宁市房地产市场分析3、南宁市别墅市场分析4、项目开发及地块调整现状5、项目SWOT分析6、江南新兴苑·竹之韵发展策划7、八桂绿城发展策划8、项目经济分析9、项目发展潜力分析10、项目综合评价1、项目发展时机研究经济发展因素表1.1-1南宁市近十年国内生产总值预计今后3年，GDP年均增长速度将达到10%左右；加之西部大开发战略的实施，随着外资的大量进入及内需的活跃，南宁经济将会保持较为稳定的发展态势，房地产业发展获得良好的基础。南宁作为广西首位城市的城市功能日益明显，其对广西整个自

2、治区的积聚效应也正在加强，房地产行业作为解决基本生活需求——居住功能也将会有快速发展。人口因素在2001年召开的全区城镇化工作会议上，提出了城市化建设目标：在2005年把广西的南宁、柳州建设成为特大城市，城市人口分别达到150万和120万，相当于南宁市每年的人口机械增长约为4万人。城市化的加速发展，使南宁市各层次商品房需求增大，为南宁房地产业的健康发展提供了极大的商机。2、南宁市房地产市场分析南宁市房地产市场整体状况南宁市房地产市场呈现如下特点：——2001年开始，南宁市房地产市场呈健康、快速发展趋势，预计该趋势仍将持续3-5年。—

3、—商品房销售价格稳中有升。——政府对房地产市场的监控加强，随着各种政策的出台和逐步完善，开发商利润空间下降，企业优胜劣汰现象出现，未来2-3年，也是南宁市开发商逆水行舟、生存与发展的关键年份。南宁市近期房地产发展特点——2002年，南宁市房地产市场呈现高速增长——南宁市各城区热点纷呈、各有发展——项目规模日趋增大——竞争加剧，门槛提高——外地资金强势进入——专业分工开始凸现——营销推广手法总体水平提高——品牌意识日趋强烈——项目供应量巨大且集中，竞争加剧——2002年，别墅产品大扩张——户型合理、实用的三房仍是市场主力军——中高档次

4、价位项目剧增我们认为：南宁市房地产市场走向规范只需要1-3年的时间，因而这几年是开发商快速发展项目获得超额利润和树立品牌、实现企业持续发展的良机，而一旦整个房地产走上正规，则开发商获必然面对获取土地成本增加、资金压力增大、竞争加剧、购房者挑剔等方面的压力，对企业的生存和发展都是巨大的挑战。南宁市土地储备情况南宁市西北部高新技术区相思湖一带可望成为未来3-5年房地产开发新的热点板块，在很大程度上改变目前南宁市房地产的竞争格局，必须密切关注。本项目所在的区域目前在建的项目较少，竞争压力相对不大，进行土地储备与项目开发存在良好的外部条件，

5、亦有利于开发企业未来3-5年的持续发展。南宁市未来3-5年房地产市场的预测按“十五”目标和市场现状综合分析预测，南宁市房地产住宅市场未来3—5年需求量约在每年330万平方米建筑面积左右。由于现有市场总量与产品结构失去平衡，中、高档产品市场占主流，限制了住宅产业化的迅猛发展，未来市场主流将移至中、低档产品市场为主，使房地产市场得到高速发展，并成为南宁市国民经济发展的支柱性产业。目前南宁市房地产市场发展正处于平稳上升的趋势，未来的3—5年将是南宁房地产业的高峰期。无论是中高档住宅还是中低档住宅，发展空间仍然很大。房地产开发商须好好把握良

6、好的发展时机，开发更有竞争力的产品，创造自身的品牌。3、南宁市别墅市场分析目前南宁市的别墅集中在凤岭分区和仙葫区，这两个区域的供应量若集中在今后两三年内推出，则市场消化压力非常之大。本项目与之比较，显性优势主要在于可充分利用土地成本优势和抢占先机，应尽量避免与这些项目正面争夺客源。至于江南区的玫瑰园别墅项目，由于该项目推出时间较长，首期开发定位比较失败，对本项目威胁不大。预计2003-2004年南宁市别墅供应量将高达500套左右，联排别墅供应量将高达1100套，该数值在2004-2005年还将有30%左右的增量，而预计市场需求量为供

7、应量的30%，市场需求量在2005年后会有较高的增长。南宁别墅的目标消费群及消费观念南宁市别墅的目标消费群体主要可以分为以下几种：外资企业的高层管理者构成的境外人士；从国外留学归国的创业人士；政府机关、国企离退中高层干部和技术人员；在南宁地区有投资的中外企业主及高管层，及有移民南宁意愿的中外籍人士；薪资优厚的律师、建筑师、会计师、高级知识分子构成的城市“中产阶级”；日益蓬勃发展的成功的私营企业主；中资企业家、高级经理人士及IT、金融、房地产精英；艺术界、文化界、文化界具备一定知名度的人士。4、项目开发及地块调整现状项目开发现状地块面

8、积及权属对比项目用地原方案，现项目用地规模大幅减少，由原来的3000亩降至1002.154亩（含“江南新兴苑”用地面积），不到原来的1/3，大大削弱了项目的规模优势。此外，由于D地块北面、东面及南面地块权属问题，令本项目再次出现地块不