经济其它相关毕业论文关于实物期权的房地产投资决策研究

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1、XX大学毕业论文关于实物期权的房地产投资决策研究2014年6月25日关于实物期权的房地产投资决策研究［论文关键词］实物期权房地产投资决策［论文摘要］由于房地产投资项冃的不确定性，影响着项目的投资决定。通过对房地产投资决策的不确定性分析，指出了决策的风险性，并对实物期权方法进行了的分析，将实物期权方法应用到房地产投资决策屮，解决房地产投资项口中可能岀现的各种不确定因素，以期达到项目投资决策效益的最大化。房地产投资项目决策分析的基本目标是在不确定和竞争的环境F,正确地选择投资方向和投资项目，以实现企业冇限资源的最优配置和企业

2、价值最人化。为实现这一口标，企业的决策者必须对各种投资机会或项口做出科学、合理、及时地评价。一、期权与实物期权期权(option)是这样一种合约，合约的持冇者在规定的时间内有权利，但没有义务(可以但不一定)按照合约规定的价格购买和卖出某项资产。也可以说，期权是一种选择权，指在当前做出较小的投入或付出，进而拥有在未来可以行使但也可以不行使的某种行动的权利。期权按标的资产性质的不同分为金融期权和实物期权。金融期权(financeoption)的标的资产是本身具冇原始价值的金融资产，如股票、债券、货币等。实物期权(realop

3、tion)是以各种实物资产(如机器设备、土地、技术、项目等)为标的物的期权。简单地说，实物期权就是在动态和不确定的商业环境下，商业决策要灵活的适应战略资产投资的决策制定、投资机会估值和项口投资支出，是在运用期权理论的时候，利用金融理论、经济分析、管理科学、决策科学、统计学和经济模型估计实物资产(相对于金融资产)的一种系统方法和整体解决方案。房地产开发投资项目涉及的实物期权方法，在国外己经应用到了各种各样的房地产项目当屮来了，包括房地产开发、再开发、租赁合同的制定、抵押贷款的违约、决策等等方面。二、实物期权法及其评价传统的

4、投资决策方法是现金流贴现法。现金流贴现法由于考虑了资金的吋间价值，全面地分析了项目寿命期内所有可能的现金流入与流出，并且对风险作了一定的分析，但是，DCF法结构上存在两个致命的局限性:一是每一个时点上的现金流量如何精确地估计；二是贴现率如何确定，特别是有风险的情况F（一般而言，风险是不可避免的）。现金流的估计和贴现率的确定都带冇很人的主观性，前者往往给“可批性"项口以可趁之机，有些单位为使项口能够通过审批，任意夸大现金流量。后者则使人惧怕风险，以高贴现率去反映高风险，往往低估项目的价值。因此，只有当现金流和贴现率能够精确

5、地预测时，DCF法才能够精确地反映出项廿的价值，而现金流和贴现率的精确预测只能在市场比较稳定，宏观经济比较平稳的情况下才能出现。传统的投资决策方法存在着许多不足与局限性，尤其是贴现率问题，往往使得企业做出错误的投资决策。对丁•不确定性很大、周期很长的复杂的投资决策,传统方法更是显得力不从心。如果说项目价值可以用净现金流大小來表示的话，投资项廿的价值并不仅仅是项目产生的现金流，还应该包括其带來的战略利益。这一切都集屮体现在企业的战略适应性上。经营柔性和战略适应性是在不确定性条件下进行投资决策分析的基本出发点，而这一点在传统

6、投资决策分析方法中没冇体现出来。实物期权分析方法正是针对这种“病症''给出的“一剂良药”。实物期权分析方法在项目投资分析中的两个重耍贡献是：（-）经营柔性和战略适应性來源于投资项目中包含的实物期权，确定这些实物期权的价值才能科学地估价投资项口的价值，而实物期权分析方法解决了氏期困扰人们的项目价值估价问题。（二）冇些项目屮自然包含实物期权，但是更多地要靠决策者精心设计和构造，然后镶嵌在项目中，这为项目决策者和管理者进行投资项目管理提供了新的思想和方法。不难看出，实物期权分析方法是一种科学的、合理的、主动的、有效的项口估价和

7、项口决策方法。研究待决策问题的实物期权性质，也就是把实际投资决策问题转换成标准的实物期权问题。这一步骤需要投资者使用实物期权思维对项Fl整体运作的过程进行整体的决策分析，弄清处口J能的决策是什么，存在哪些决策，什么时候进行决策，谁有权利执行这个决策:进而分析包含了哪些实物期权、哪类实物期权。为很好地解决决策中的不确定性问题，需要对这些问题进行书面描述，这将成为解决过程屮冇用的参考要点。三、实物期权方法在房地产投资决策中的应用按照实物期权理论的观点，不确定性越大，风险可能会越大，但面对这些不确定因素，好的管理者会面对变化的

8、形势，充分利用管理柔性，通过选择最佳投资时机扩张成功的项目，关停或推迟不好的项目。从而可能获得更好的投资机会和更高的收益。因此在房地产投资项目中应用实物期权方法进行决策，可以很好的解决在房地产项目中的不确定性因索，给项目的最终决策提供口J靠的依据。（-）决策者对投资机会的价值的估计房地产开发投资中包含的实物期权的来源