浅谈部队营院的物业管理

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1、浅谈部队营院的物业管理摘要：部队后勤保障社会化，是近儿年来部队领导贯彻落实国务院、中央军委关于推进军队后勤保障社会化的指示做出的决策，陆续把部队干部住宅小区委托物业管理公司实行专业化管理，有利于融洽住户与物业管理企业的关系、密切邻里关系，共建和谐社区。部队营院的物业管理内容和一般住宅没有太大的区别，无外乎是房屋的维修与管理，使物业达到保值、增值的目的，主要包括：设施设备的管理。即对高低压配电供应、给排水、消防、监控、红外线报警，综合布线及电梯等以一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求进行冇效的管理；清洁一卫生管理。主要是公共部

2、位卫生保洁，为住户提供清洁的环境；治安保卫及消防管理。主要是门卫、安全监控及停车场（库）的管理；绿化管理。主要是合理布置植被，定期修剪树木、草坪，补草栽苗，施肥、浇水打药灭虫，为住户捉供优美的生活环境；特约服务。收取合理的费用为住户提供有偿服务；社区文化建设，通过形式多样、参与性强、内容丰富的活动，达到融洽住户与物业管理企业的关系、密切邻里关系，共建和谐社区的口的。部队营院居住的都是营职以上的干部及家屈，和普通商业小区的住户群体截然不同，基本是军校毕业或者义务兵通过勤奋学习、军校的严格训练、逐级提干,从少尉、中尉、上尉到少校，一步一个脚

3、印成长起來的，所以他们所受的教育、个人经历、成长历程都有着相似之处。这就要求部队营院的物业管理，在服务过程中要做到：一、制度要全执行要严现代物业管理企业发展到今天都有一套成型的规章制度，包括用工制度、劳动纪律、考勤制度、员工守则等，但是部队的条令条例却是更全面、更细致的，企业的规章制度一般情况下是八小时Z内对员工的约束；部队的条例条令却是以法的形式要求军人每时每刻甚至是终生都要遵守的。所以部队有关部门对物业管理公司的考核无形中就会按部队的标准來要求。而物业管理公司在某些方面确实述有盲点，要从制度上完善。部队冇“铁的纪律”众所周知，在为部

4、队干部家屈的服务过程屮，物业管理企业管理制度需要不断完善，在执行力上也必须做到“铁面无私”，决不能出现“下不为例”，只冇这样，才能尽快融入到部队中，顺利开展服务工作。例如，我们在接管部队营院的物业管理以后，对公司原有的规章制度进行了微调和补充，在员工守则中增加了物业人员在小区中行走要做到两人成排，三人成列；在岗位的交接过程屮，不但保安员耍做到队列行走，而冃耍求司梯工也耍接岗走队形，下岗走队列。二、反应灵敏行动快速人们常说，把握住机遇就赢得了商机。在市场竞争异常激烈的今天，人们常挂在嘴边的还有“时间就是金钱”这句话。而在军人心中，牢记的是

5、“机会就是站机，时间就是生命”。虽然和平年代我们企盼永不发生战争，但是军人的作风是永恒的，所以不论是处理住户的报修，还是处理突发事件（跑水、停电、火情、泄漏等），物业服务者必须在最短时间内分析情况做出决策，指挥相关人员在最短时间内到达现场，组织维修或抢救。笔者所在公司在部队营院项目上的维修员工配备较同规模的其他项目人员要多，这就保证了维修人员在接到报修耍求后能够在10分钟内到达现场，在为部队服务的五年中，几乎没冇接到过维修不及时的投诉。三、服务规范“动作”标准物业管理涵盖的工作项目较多、环节较多、程序文件也较多，在口常管理工作屮，强化岗

6、位职责，突出工作程序，加强内部考核工作，成为了物业管理金业不断完善、不断发展的关键环节。不论是普通商品房，还是公寓写字楼，抑或是部队营院，所有被服务对象都希望物业管理公司提供的服务热情周到、统一规范,工作流程适用可行。在接管部队营院一年后，我们在F1常管理工作中成功引入了IS09001质量体系、IS014001国际环境管理体系和0HSAS18001职业健康安全管理体系文件，通过这些休系文件的运行，实现了上述工作环节的切实履行，同时，述为企业管理的发展和完善捉供了非常好的经验，不仅为部队干部家屈捉供了完善的服务，而且提高了整个公司的管理水

7、平。四、尊重习惯适度调整性格决定行动，行动决定习惯。习惯是在长时期里逐渐养成的、一时不容易改变的行为、倾向或社会风尚。俗话说“习惯成口然”，已经形成的习惯是不太容易改变的，物业服务也如是。在物业管理招标过程中都冇现场考察这一项，不论是新建小区述是二手物业，都是为了对将来可能接管的项口有一个感性认识、对设备设施情况有足够的了解，而对接管二手物业的企业来说，了解未来服务的客户群体构成和生活习惯更为重要。比如，我们接管部队营院时就是因为忽略了部队人员的生活习惯还演了一出闹剧：为了体现物业管理公司的专业化管理，提高服务档次，我们在接管小区后，在

8、每层候梯厅都放置了带盖的垃圾筒（原来是住户自己拎到楼下），主要是考虑为干部家属减轻劳动量，节约吋间。结果却遭到了全体干部家属的反对，认为在楼道内放垃圾筒污染了楼内空气，影响了正常生活，还把垃圾筒从楼里给扔了