浅谈住房公积金及改革思路

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1、浅谈住房公积金及改革思路一、住房公积金概述住房公积金贷款业务是适应经济飞速发展，人民生活水平不断捉高，但是房价却在一味攀升的情况卜・，应运而生的一项政策性、行业性很比较明显的金融业务，存在着贷款基数大、期限长，风险不易控制等诸多的缺点。随着住房公积金贷款业务的发展和壮大，防范与控制住其风险，是关乎我国经济社会发展的一项至关重要的任务。住房公积金冇两大功能：住房保障和住房金融。住房公积金作为一种强制实行、定向使用的个人住房基金，通过个人缴存、单位资助和长期储蓄的方式，不仅增强了职工解决住房的能力，降低了职工购房还贷的压力，同时也调整了职

2、工的消费结构，确保了职工的住房消费支出；有利于保障性住房资金的积累和周转,使政策性住房贷款有了可靠的资金来源，更有利于缓解房地产市场住房消费需求，抑制房地产市场价格过快上涨，解决屮低收入家庭基本住房问题。二、住房公积金的使用(-)提取住房公积金职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：1、购买、建造、翻建、大修自住住房的；2、离休、退休的；3、完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；4、出境定居的；5、偿述购房贷款木息的；6、房租超出家庭工资收入的规定比例的。(-)使用住房公积金贷款住房金融是房地产市场发展不可缺

3、失的重要组成部分，按照住房金融是否根据政府特殊的政策举办，是否可以享受政府优惠政策，可以将住房金融划分为政策性住房金融和商业住房金融，我国的政策性住房金融主要是建立住房公积金制度，而住房公积金贷款乂是政策性住房金融的最直接体现。1、个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款是住房公积金管理中心用住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻修、大修口住住房、集资合作建房的住房公积金存款人发放的优惠贷款。2、个人住房公积金组合贷款是指当住房公积金贷款额度不足以支付购房款时，借款人在中请住房公积金贷款同时又向受托银行商业性个人住房贷款，两部分贷款一起

4、构成组合贷款。组合贷款中住房公积金贷款由管理中心审批，商业性贷款由受托银行审批。房地产开发商与管理中心和受托银行签订《商品房按揭贷款合作协议》，曲房地产开发商为借款人提供阶段性保证担保，并按贷款总额一定比率缴存保证金，待产权证办妥完成抵押登记后，结束保证担保责任，转为所购住房抵押担保。借款人向管理屮心捉出贷款申请，获得批准后由受托银行与借款人签订借款合同，办理用款手续。3、个人住房公积金置换组合贷款个人住房公积金置换组合贷款，是先由银行用银行资金对借款人（缴存住房公积金的职工）发放商业性住房贷款后，再由受托银行代理借款人向管理中心申请

5、公积金贷款。借款人的公积金贷款额度控制在其公积金基本贷款额度内且不超过商业住房贷款金额的70%,其公积金基木贷款期限比商业住房贷款期限短一年以上。三、住房公积金在房地产市场调控中所采取的措施（一）扩大住房公积金覆盖率和保障范围，住房公积金政策向中低收入者倾斜，使广大缴存职工都能享受到优惠政策建设部、财政部、和中国人民银行于2005年颁布的《关于住房公积金管理若干•具体问题的指导意见》已将缴存主题扩大到包括城镇单位聘用的进城务工人员、城镇个体工商户和自由职业人员。因此，各地住房公积金管理屮心应加大归集力度，把住房公积金的政策性住房融资功

6、能向中低收入职工家庭倾斜，要兼顾公平，让更多的人享受到住房公积金优惠政策，推动社会和谐发展。（二）严格执行住房公积金贷款政策，充分发挥调控作用科学制定并严格执行住房公积金贷款政策，要根据国家宏观调控政策和房地产市场发展趋势并结合当地实际情况适吋进行调整，尽可能地发挥住房金融在房地产经济中的杠杆作用。在房地产市场过热时，为了抑制房地产市场的快速发展，应采取紧缩的贷款政策，要提高贷款门槛，降低贷款最高额度，缩短贷款期限，提高贷款基准利率,减少贷款次数。在房地产市场过冷时，要采取适度宽松的贷款政策，采取有效措施，促进房地产市场健康发展，要降

7、低贷款门槛，捉高贷款最高额度，延长贷款期限，降低贷款基准利率，增加贷款次数。虽然贷款政策相对宽松，但一定耍规范住房公积金贷款用途，防止骗贷、套贷行为的发生。住房公积金作用的发挥应积极与相关税收、信贷等政策协调配合，使住房公积金贷款趋于规范化、制度化和法制化，提高住房公积金调控房地产市场的敏感度，使房地产市场保持健康冇序的良好发展态势。（三）加大住房公积金保障性住房建设力度，提高资金利用率按照《住房公积金管理条例》第二十九条规定，住房公积金增值收益按照规定提取过风险准备金和管理费用以后，剩余部分将全额上缴同级财政，用于保障性住房建设。同

8、时，为提高住房公积金使用效率，并拓宽保障性住房建设资金来源，住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会七部门于2009年10月联合印发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见