保利宁湖峰境

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1、项目工作汇报昆明市场情况概述安宁市场情况概述保利·宁湖峰境项目分析项目一期营销计划昆明市场情况分析——市场区域环境1、08年7月、8月市场成交量略有降幅：5、6月份新盘扎堆上市，供应充足，且都是昆明市场主流开发商开发的项目，认知度较高，对成交起到助推作用。而7、8月份开盘项目锐减，且开盘项目大多所在区域成熟度较低，如云大知城，或者定位较高端的高端产品，如滇池卫城、城市理想，以上因素直接影响市场成交量。5—8月份住宅项目开盘数量月份5月份6月份7月份8月份开盘数量（个)5624昆明市场情况分析——市场区域环境1、05—08年昆明市场价格保持稳步上升：昆明市场价格05年—08年价

2、格曲线没有明显大起大落保持平稳上升的阶段，市场发展稳中有升。2、08年1—8月市场价格保持平稳少部分楼盘减价对整体市场没有影响：08年全国一线城市由南至北陆续减价的情况下，昆明商品房住宅均价依然保持平稳，以金色俊园、盛高大城为代表的减价楼盘并没有影响整体市场。昆明市场情况分析——市场区域环境3、楼市回归理性，开发商销售策略调整，近期开盘项目销售良好：2008年上半年，各楼盘进行销售策略的调整，大部分开发商选择多次开盘的形式分货包推售，近期开盘项目品牌开发商和高品质楼盘销售情况良好，说明昆明客户购房理性，楼市发展健康平稳。项目名称开盘时间推出量销售量销售率城市理想·一期2008

3、年4月19日35827877%世博生态城·云岭邻里2008年6月28日28819083.33%滇池卫城·橡树庄园2008年6月23日1208067%春城财富中心2008年6月15日444444100%云南印象·故乡的云2008年5月10日57133158%银海领域·公寓2008年5月31日-6月1日22915768.56%昆明市场情况分析——市场区域环境5、总结：A、昆明整体市场平稳发展受一线城市减价影响不大。B、08年市场价格保持平稳，没有降幅。c、08年第二季度成交量小幅下降，主要受市场供应项目影响。D、品牌开发商和高品质楼盘销售良好，说明购房需求依然明显，购房者趋向理性

4、和冷静；昆明市场情况概述安宁市场情况概述保利·宁湖峰境项目分析项目一期营销计划安宁市场情况分析——市场区域环境1、市场初级，高端商品房填补市场空白：安宁市近期开发和已开发项目如郦景嘉园、宁湖左岸、金屯小区、金沙小区、天然居、文欣雅苑等项目都带有单位集资房或福利房的形式，楼盘品质较低，从市场层面来说市场没有一个高端商品房项目，从客户层面来说，客户对高端商品房没有概念，市场处于初级阶段。安宁市场情况分析——市场区域环境2、整体市场售价偏低、商品房售价有一定提升空间：从目前大屯新区的几个代表性项目的销售价格就能够看出，整个安宁市场的均价偏低，除了缺乏高品质项目的原因之外，集资房和福

5、利房的低价都是影响安宁市市场均价的重要因素。但金色半岛的抢先入市通过样板房和样板区的体验营销其售价在整体较低的安宁市场每平米提高约500元，说明安宁市场商品房售价有一定的提升空间。安宁市场情况分析——市场区域环境3、直面竞争对手——金色半岛抢先入市，销售状况良好，安宁市场受一线城市减价影响较小：金色半岛抢先入市，7月26日开放售房部和样板示范区共推出房源921套，销售303套，销售率到32.9%。销售状况良好，金色半岛的入市对安宁客户对商品房概念的了解起到了重要的意义，随着保利·宁湖峰境的即将入市，安宁楼市进入真正商品房时代，形成社会的关注热点。同时整个市场受一线城市减价影响

6、较小。安宁市场情况分析——市场区域环境4、总结：A、市场初级，高端商品房填补市场空白；B、整体市场售价偏低、商品房售价有一定提升空间；C、直面竞争对手——金色半岛抢先入市，销售状况良好，安宁市场受一线城市减价影响较小；昆明市场情况概述安宁市场情况概述保利·宁湖峰境项目分析项目一期营销计划项目基本情况介绍“保利·宁湖峰境”项目位于安宁大屯新区，是以南加州风格为主题的缓坡水景风情社区，拥有近6000平方米的景观水域，纵横穿插于小区中心，形成蜿蜒曲折、移步一景的别致情趣水景；近7万平方米的园林绿化与水景蜿蜒的串联，围合向中部的湖面，是目前安宁市城市中心最大、最高端的项目，其产品定位

7、瞄准本土高端消费群体。项目重要经济指标如下：占地面积：240亩容积率：1.6建筑面积：256001绿地率：40.2%建筑密度：24.8%总户数：1821套物业类型：双拼别墅（3层）联排别墅（3层）、叠拼别墅（5层3叠拼）、小高层（9层/12层）、高层（18层）项目价值分析优于竞争对手，无法复制；具有一定的差异性；绝对优势，远超过目前安宁，甚至昆明的同类项目；是有效支撑项目的核心卖点；项目三大核心卖点有利于构建项目高端形象品牌品质产品特色社区配套周边环境地段大屯新区区域发展前景竞争对手共享区域，共享客源，