浅谈“三旧”改造项目开发强度的测算

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1、浅谈“三旧”改造项目开发强度的测算摘要：随着我国城市化的进程的推进，“三

2、口”改造是政府为了解决土地资源稀缺和开发需求旺盛矛盾的有效方法。本文以政府投入与产出关系的分析，提出土地开发强度的简单测算模型，为政府的决策提供依据。关键词：“三旧”改造；土地整合；开发强度；容积率。屮图分类号：F301.0文献标识码：A文章编号：1、“三旧”改造的背景改革开放30多年来，广东省经济社会快速发展，综合实力实现历史性跨越。在经济高速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约广东省可持续发展。广东省

3、人均耕地只有约0.45亩，远远低于联合国粮农组织规定的人均耕地0.8市的警戒线，耕地保护任务和耕地占补平衡极为艰巨。为了保持增长，未来15年广东省约需40万亩建设用地，而国家下达给广东的新增建设用地指标平均每年仅冇29万亩，每年缺口约11万亩。为了破解发展难题，先行先试，2008年12月20日，《国土资源部、广东省人民政府共同建设节约集约用地试点示范省合作协议》在广州签定。以IH城镇、旧厂房、旧村庄为对象的“三旧”改造，正是其中的重要内容之一。2、土地开发强度控制的定义与作用2.1土地开发强度的定义土地开发强度指城市发展过程中对土地的开发使

4、用率，主要包括土地的建筑开发容量和建筑覆盖密度，可用容积率、建筑密度和建筑高度三个指标来进行控制。其中，容积率直接反映了用地的开发强度，容积率的合理确定对于形成项目良好的社会、经济和环境效益具有重要意义。容积率表述的是规划用地面积(俗称“净”地块)上允许建设的建筑总容量，基本公式是：R二F/A式中：R——容积率F——地块上的总建筑面积(m2)A地块面积(m2)表一广州市增城建筑密度和容积率控制指标表2.2土地开发强度控制的作用在我国城市的发展过程中，土地资源稀缺和开发需求旺盛是大多城市所面临的突出孑盾。市场机制的作用促使人们追求土地的高强度

5、开发和高效益配置成为必然趋势，然而城市总体开发容量是冇限度的，必须以保证城市的生态环境和市民适宜生活的空间环境质量为前提。土地是国家不可再生的重要资源，城市土地则是被投入了物化劳动(基础设施)的资源，具有更高的经济价值。合理使用城市土地有很大的经济意义，同时还有重要的社会意义和环境意义。因此，必须确定城市适宜的开发容量并形成合理的空间密度分布，在满足发展需要和保证环境质量二者之间取得平衡。对城市开发强度进行合理控制和引导，也是塑造城市特色和城市整体景观风貌的重要手段之一。3、土地开发强度的传统研究2.1现行规划编制对开发强度控制的不足城市开

6、发强度控制是一个复杂的系统工程，涉及经济、社会、文化、政策等诸多因素。H前我国的城市规划体系中，开发强度控制主要由控制性详细规划确定，但在确定控制指标时一直存在着理性依据不足、随意性过大的问题，使规划的权威性和科学性受到质疑和非议。3.2现行规划编制中影响开发强度的因素（-）地块的用地性质。由于各种用地有不同的“功能”定位，如商业金融业用地、行政办公用地等的容积率一般应该高于居住用地、教育科研用地、医疗设施用地等。（-）地块的区位条件。城市用地由于所处位置不同，如市中心或城郊，山于公共配套服务设施的多集中于市中心，造成人口的集聚效应。同时，

7、市中心的环境、交通等条件较好，土地出让价格较高的地区，为节约集约用地、提高土地利用效率，容积率应高于英他地区。（三）地块的土地出让价格，即土地出让方期望价格。一般情况下，容积率与出讣价格成正比。期望价格高，容积率也耍相应提高。（四）地块的基础设施条件。即开发建设的支撑条件，包括•现有基础设施的水平和自然条件（如地基、土壤、排水等）。一般说，较高的容积率需耍较好的基础设施条件和自然条件作为支撑。(五)城市规划法规与技术规范。即上层次规划控制要求，以及城市设计上的要求，如建筑高度、间距、形体、绿化、消防通道等。(六)人们心理环境承受能力。人们的

8、心理承受能力，过高的高层建筑使人产生压抑感和不舒适感，过小的楼间距会破坏人们生活的隐私性而产生不安全感。4、“三旧”改造项目土地开发强度测算模型“三旧”改造项目土地开发强度测算模型的理论基础是投入与产出关系的分析。“三旧”改造政策里明确要求，政府在“三旧”改造当中充当的角色是引导者，以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌等。简单来说，就是政府在推进“三旧”项目的主要目的是为了赢得社会的效益与环境的效益，所以测算的基本原理是通过投入和产出间的平衡关系计算出合理容积率。通俗的说法就是

9、政府在整个改造过程屮的经济收入为零，政府整合土地的成木刚好等于土地出让金的收入。41.测算工作思路4.2项冃改造总成本(―)土地、物业整合成本土地、物业整合成木P主耍以以下五部分