创业者初期应该怎样考察和选择好店址

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1、创业者初期应该怎样考察和选择好店址　　　　如何评估商铺物业的价值?　　　　经常被问及这样的问题：这个铺值多少钱?其实这个问题的答案不在任何专家或发展商那里也许投资人应当自己去做一些小的研究答案就在我们自己的手中　　　　商铺属于生财工具一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱这样才能保证自己的回报长期稳定可靠因为没有人愿意赔本租场地的所以必须研究各种行业的成本模型　　　　我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位首先应当去了解周边服装铺的经营状况比如衣物的档次(平均单件价格)、每周的出货量、顾客的

2、种类等等　　　　一般而言场地成本占其总成本的1/5至1/4对于一个10平方米的服装铺而言若平均单件价格为100元每周出货约30件那么每日的营业额为430元考虑每年四个月的淡季营业额对折所对应的单位营业额为36元/平方米/天按照1/5的场地成本、8年的物业投资回报期计算净售价应当为21024元/平方米这里还没有考虑税收、空租、佣金等因素　　　　当然刚才的算法是静态的适用于成熟地区对于新兴地区商铺的估价就复杂多了必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量存在较多的不确定因素在这样一个短小的篇幅不

3、能尽言详细的方法但是最简单的办法是考察同规模同档次的成熟地区再考虑新地区的建设周期毕竟消费模式不会有大的差距　　　　评估商铺的价格也不能简单地说是该地区住宅售价的多少倍因为即便是同样地区的商铺可能因为适用于不同的经营种类就导致价值的迥异　　　　什么是好的商铺物业?　　　　具有如下特性：适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高　　　　好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高在这个意义上一些甲级商厦的低层商铺是最佳的商铺商业街带来天然的人流量甲级写字楼的大量人流代表高尚的消费力

4、量事实上一些含金量高的商铺物业往往被发展商所保留作为长期投资能够进入市场流通的较少　　　　应当认识到能够在市场以出售形式换现的商铺往往已经属于第二流的品种投资的时候才应当慎之又慎在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的所以底铺远远好于在楼上的铺位;同时要区分人流的种类休闲人流的价值要远远高于交通人流前者如商业中心、娱乐中心后者如地铁通道等　　　　人气也是另外一个重要指标要看看周边商业是否已经或者预期成势周边是否有重要的顾客来源等值得提出的是狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺

5、结构有利得多;商铺平面结构也很重要一方面要有较宽的门面接触顾客另一方面也希求方正的格局便于店堂布置　　　　现在较多出售的位于商厦内部的分割铺位笔者认为这是商铺投资中风险因素最多的一种因为位于商厦内部会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约还会受到商厦内其他经营者的影响无论怎样首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位形成商厦内部和外部左右逢源之势并且一旦有空租总是位置不佳的首当其冲　　　　商铺的选择是一个需要全方位考虑的问题创业者不能只关注于租金或是客流量综合考虑你才能发现各方面的问题更能找到各方

6、面都最合适的开店地址