房地产开征物业税问题探析

《房地产开征物业税问题探析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、房地产开征物业税问题探析摘要：我国的房地产市场之所以扭曲到不可理喻的地步，根本原因是分税制之后地方政府越来越依靠土地为生，甚至把土地当成谋取部门与个人私利的摇钱树。开征物业稅，使地方政府获得稳定的财政收入，是中国房地产市场走向健康的第一步。本文主要对房地产开征物业税的必要性及难点进行阐述，并提出个人建议。关键词：房地产；开征物业税1.我国开征物业稅的必要性1・1优化资源配置在我国现行的房地产税制体系中，对房产拥有的税负是较轻的，虽然现行的房产税规定，业主要按出租房产获得租金的12%或按房产净值的1.2%缴纳房产税，但通常情况下是对企事

2、业单位征收的，私人拥有住房一般无需缴纳。但对房产交易过程中的稅收是较重的，这在很大程度上妨碍了房产交易的进行，导致了在一些人占有多处房产并私下出租取得收入的同时，有大量急需住房，但因成本太高而买不起房的人并存的现象。改变这种畸形资源配置方法的格局是：在降低房产交易税负的同时，增加房产拥有的税负，以盘活现有房地产的存量。1.2调节贫富差距从税收理念上讲，财产税的设计主旨之一，是要力求避免富人世代是富人的现象，凸现人与人之间机会公平的社会理念，鼓励每个人以自己合法的手段和方式努力致富。作为调节贫富差距的手段，物业税对居住高档别墅者课以高税

3、,对居住普通住房者减免赋税，因而可以有效增进社会公平,维护社会稳定。但也应该看到，开征物业税，可能要将开发商建房时上缴的包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等稅费，改由购房者购房后每年缴交，从而使购房门槛降低，在短期内加快房地产市场的繁荣。但从中长期来看，降低的一次性购房支出，会相应增加在保有环节的税收中，而可能增加居住成本。居住市场将由目前的购买成本高和使用成本低向购买成本低和使用成本高转变，对老百姓来说有可能是买房容易养房难了。1.3优化税收政策我国土地方面的稅费不是根据土地和价值计税，而是以土地面积即土地的数量作为

4、计税的依据，因而不能反映土地资产的增值状况。由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配，财政收入受到损失。2.我国当前征收物业税的难点分析2.1如何确定物业税的基本职能基于我国现状的分析，若开征物业税并将物业税定位为地方主体稅种，主要在于两个目标：1•为地方提供稳定持续的税源，保证地方的财权与事权的基本统一；2.解决房地产市场存在的税费众多的现状，抑制房价、稳定经济。然而这两种职能是存在矛盾的。如果要增强物业稅的收入功能，必须增加税负从而加大购房成本，对抑制房价产生反作用；如果要通过征收物业税调节房价，就有可能给地方政府带

5、来压力，无法保障收入职能的有效发挥。而在中国的现实是，一旦开征物业税，地方将更倾向于物业税的收入功能，在其税收控制权内加紧物业税的征收以扩张财力。而中央则是以调控宏观经济为目标，更倾向于在房地产泡沫等特殊情况下通过降低物业稅压低房价，由此造成地方的收入下降。中央与地方形成博弈的关系，在物业税开征之初，必须弄清中央与地方的各自权利，如果给予地方较大的控制权，则中央财力将会受损，且在宏观调控经济等方面，无法获得地方的积极支持；如果中央积聚权利，则会打击地方的积极性，导致地方政府在物业税的税收征管等体制改革上缺乏动力，不利于税制的良性发展。

6、因此，确定物业税的基本职能涉及中央与地方的权利分配问题，是开征物业税必须面对的难题。2.2土地批租制度不适宜物业税的开征物业税的基石是土地制度。从财产税的角度来看，涉及两种土地使用和管理制度。一种是土地批租模式；另一种模式是对土地的供应量和交易基本不设限，但使用的土地要定期进行评估，在评估价格的基础上征收物业稅。我国实行的是批租制，即在土地使用权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限的土地使用权。根据土地的不同用途，批租期限从40-70年不等，而其大部分稅费，用地者须一次性支付。依据这一制度，房产所有者在购入房地产时，其房

7、价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费，目前的土地批租制度使得地价升高，房产价格也随之增高，因而居民置业的门槛比较高。而在物业稅的模式之下，房地产业的稅收征收环节后移，这样可以使房价下降；业主购房之后，每年再缴纳相应的税金。这样一方面可以降低居民的置业门槛；另一方面还可以为地方政府提供连绵不断的、稳定的税源，使地方政府改变其短期行为，更加关心投资环境，树立可持续发展的投资理念，达到合理配置城市土地资源的目的。问题是我国能否以及怎样才能实现土地批租制向物业稅模式的转变？2.3房地产评估工作尚未明确开征物业税，就必须进行房地产

8、评估工作。目前，我国房地产税费的征收实际上由土地管理部门和稅务部门双重管理。例如，房地产税由稅务部门征收，而土地出让金则须向土地部门缴纳。物业稅的计税依据是不动产的市场价值，评估市场价值首先要选用较好的评估方法。估价的途