世茂地产厦门海峡大厦营销

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1、市场背景机会与项目定位引客户来让客户买营销策略项目目标项目思考渠道攻略产品攻略营销攻略报告思路营销策略总纲及攻略解析销售铺排项目占位思考厦门市场现状分类市场分析核心价值提炼形象攻略项目属性分析项目目标PART1上海厦门从企业战略来讲，本项目作为世茂集团在厦门的标志性项目，承担创造企业知名度、美誉度，树立品牌，并赢得政府信任的使命。成为厦门城市建设的代表性之作。树立品牌现金流良好的现金流，促进企业良性发展。项目思考PART2我们面临的一切是怎样的？占位思考Analysis区域属性：厦门—厦门岛——

2、厦港片区温福高铁厦深铁路龙厦线厦门长三角珠三角随着高铁时代的全面来临，厦门城市生活半径扩大客户辐射力将向上向下到达长三角、珠三角，并吸收内陆城市的游散客群。城市魅力属性分析项目属性：大型城市综合体项目指标占地面积：3万方建筑面积：27万方米容积率：9产品类型甲级办公楼星级酒店；SOHO办公；商业综合体大盘价值！属性分析地块现状：厦门岛海岸天际线节点无敌景观！属性分析显著特性：世茂品牌绿色环保文化时尚第一高度可塑性强！2栋高度达250米建筑标志厦门第一高度，她不但是厦门海岸线上最为璀璨的建筑，作为

3、厦港片区的启动项目更是体现传统与现代生活交融的、传承历史的城市地标。属性分析1.占位探讨机会在哪里？2.渠道挖掘项目价值如何建立客户认知？3.营销执行怎样影响客户购买，确保销售回款？市场背景PART3当前市场态势厦门市场现状市场背景1、政策频出，调控多元化2、交易量并未萎缩，只是回归常态3、在售库存新低，价格维持高位4、岛内外一体化，岛外置业趋势增强5、低碳建设，商品房精装化6、海西提速，购房者三分天下定格局1、二季度后供需平衡有望缓解，交易量将反弹2、房价可能下降，商品房房价仍将上涨3、客源多

4、元化，营销渠道在变革1.政策频出／调控多元化政策从紧政策放松略有紧缩紧缩趋势国19条：保障性用房用地不低于住宅供应量的70%，土地竞买保证金不低于底价20%等二套房比例再度收紧，部分地区50%国11条：预售条件限制、抑制投机需求，打击囤地捂盘政策难落地，短期内对商品房房价影响较小2.交易量并未萎缩/只是回归常态通过对06-10年近5年的统计，传统淡季基本上出现在第一季，06、07、08年都能明显体现。2009年打破年初传统淡季的规律，而2010年第一季回归正常年份，商品住宅销售面积45万㎡；均价

5、10636元/㎡，价格同比增长58%3.在售库存新低/价格维持高位在售项目库存新低，未开发面积剧增对比时间对比全市思明区湖里区海沧区集美区同安翔安在售项目库存（万㎡）季初190543020284216.4季末16044301217489.5未批售项目建面/万㎡季初9681531928433510797季末1126156203843771871192010年第一季商品房成交量相对09年来说，对于06、07回归常态；房价维持高位4.岛内外一体化/岛外置业趋势增强09年岛外商品住宅成交比例首次超过岛内

6、，达到55%；今年岛外比例继续放大，达到62%；岛外岛内岛内房价高企，迫使岛民“被迫”郊居化高房价压力下的岛内刚需客户及首次改善型客户“被迫”迁往岛外置业，这一现象会在未来形成趋势。厦门本岛>14700元/平翔安区5906元/平同安区6205元/平集美区9496元/平海沧区8416元/平规划无优势，交通不便利，房价最低，本地内需为主规划好，土地供应大配套较差，投资客户多文教区，湾海资源交通最便利区域，房地产集中开发区生活区，海景，配套完善房地产最成熟区域岛外房价最高各项配套最完善土地稀缺，房价高

7、企市场往高端化发展数据为2009年11月份均价翔安新城同安新城海沧新城集美新城岛内外一体化建设格局岛内5.低碳建设/商品房精装化厦门岛内被精装4月8日起厦门岛内商品房要求精装修厦门市建设与管理局近日透露4月8日起，土地出让时，岛内商品住宅项目将要求精装修，以推动新建住宅一次性装修，促进建筑领域节能减排。目前，对岛外还没有硬性要求，不过今后将逐步推进，最终取消毛坯房。目前实行的是二次装修，存在着诸多弊端，如建材资源浪费，装修带来的噪音、粉尘等污染。据了解，去年，市建设与管理局征集出版了《住宅装修一

8、次到位设计图集》，覆盖小、中、大各种户型，供开发商、设计单位、施工单位、购房者参考，可以满足一定的个性需求。4月8日挂牌土地中，2010P08出让规定商品住宅应装修一次到位。2010年提速进入精装房，涉及项目约10个，供应套数约4000套，约占25%的市场份额年份200520062007200820092010供应套数530180633701813约4000套占全市供应比例1.46%0.89%0.89%2.12%13.66%约25%代表项目华天花园滨北国际银聚祥邸、金域蓝湾5-10#水晶森林（3