杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究【开题报告】

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1、开题报告杭州市休闲度假旅游地产市场调查研究一、立论依据1.研究意义、预期目标当旅游休闲成为一种广为接受的生活方式，休闲度假旅游地产的出现就成为必然。事实也证明，休闲度假旅游地产开发正不断升温和日益火爆，这将预示着这一特殊地产模式将成为我房产市场发展道路上的拐点和转型。休闲度假旅游地产不仅是一种新的经济现象也代表了一种新的生活理念。由于其巨大的社会经济价值和广阔的发展前景，从它提出开始，就是理论界研究和其他界实践探索的热点。但是在我国旅游地产还处于初级阶段，缺乏统一的概念，各方面的研究也都还在探索阶段

2、。而市场对旅游地产的热情持续高涨，不少企业面对高额的投资利润的诱惑，在缺乏理性科学下盲目介入，造成大量失败的开发案例。鉴于此，对休闲度假旅游地产进行深入的研究至关重要。尤其是对其市场特征、运作机制以及供需当面的研究，这不仅是当前旅游地产理论体系中薄弱的一节，更是当前市场开发中急需的。就杭州而言，旅游业和房地产业是它市国民经济的重要产业。而旅游地产作为旅游业和房地产业的交叉行业，它的健康发展对于产业结构的调整，促进杭州经济持续健康发展都有着重要的意义。尤其是杭州市“国际重要的旅游休闲中心”的定位，以及

3、“中国最佳休闲城市”的头衔，都对旅游地产提出了更高的要求。目前杭州市休闲度假旅游地产发展势头迅猛，比如2004年余杭推出的纯休闲度假精装修小户型公寓，打破了别墅一统休闲度假旅游地产的格局。此后相继有以养老养身为主的天目山休闲度假公寓，绿城千岛湖度假公寓和日前开元集团正在兴建的开元城山休闲度假村等等。但在此同时也出现了许多问题。在这样的大背景下，本论文通过理论与实证相结合的方式，以杭州休闲度假旅游地产市场为对象，分析其发展条件及发展现状；深入研究杭州休闲度假旅游地产市场的需求结构并分析目前的供给情况，

4、对此进行供求平衡分析，提出科学的杭州休闲度假旅游地产市场的发展策略，具有一定的理论价值和现实意义。2.国内外研究现状旅游地产最早发源于206世纪初法国地中海沿岸，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。现状的普吉岛、马尔代夫、三亚，都是旅游产地的典型。我国旅游地产最早出现于20世纪80-90年代，虽然起步较晚，但发展势头良好。尤其是进入21世纪以来，作为拉动内需的两个热点行业，旅游业和房地产业都有了长足的发展。1国外研究现状

5、旅游地产或是旅游房地产都是中国首创的词汇，国外并没有这种说法。他们类似的表述比如ResortProperty（度假地不动产）Resortrealestate（度假地房地产）等。相应的房地产包括度假地住宅、度假村、度假公寓、时权酒店、产权酒店、乡村别墅等，主要通过分时度假系统来营销。国外对旅游房地产的研究已经有相当的成果，主要集中在分时度假的界定；分时度假的产品及交换系统；分时度假市场的调查和研究；分时度假消费者方面这四方面。1.1分时度假的界定20世纪60年代，为应对欧洲度假市场的需求，分时度假产品

6、应允而生。所谓分时度假（timeshare），最初是作为第二居所（secondhome）来进行度假的形式，就是人们在度假地购买房产时，只购买部分时段可以的产权，分户分时共同拥有一处房产，共同维护，分别使用的度假形式。后来演变为每户在每年只拥有某一时间段的度假房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。《欧盟分时度假指令》（EUTimeshareDirective）给出定义：所有有效期在三年以上、规定消费者在按某以价格付款之后，将直接或间接得在一年内的某些特定时段（这一期限要在一周以上

7、）使用某项房权的合同，住宅设施必须是已经建成使用、即将交付使用或将建成的项目。1.2分时度假的产品及交换系统此方面主要包括分时度假的产品设计、开发、经营、管理和销售等内容。RobertHWood（2001）指出分时度假要想进步发展还面临着不少问题和挑战，比如存在着融资风险高、开发和销售成本高等特点。Sarah（2002)分析认为“定价”在产品设计中是关键环节，在对一项新的分时度假项目进行定价时，调查周边区域的发展趋势也是十分重要。1.3分时度假市场的调查和研究DennisBlank（2003）认为分

8、时度假市场有十分美好的未来，但目前由于强迫性销售给该产业带来了不好的市场形象。Adrian（2002）针对分时度假产业进行了结构和竞争分析，提出分时度假供应市场的两级化正在加强，规模大的开发商的市场份额将越来越大。1.4分时度假消费者方面John(2002)认为，那些已拥有分时度假产品的顾客更有购买潜力。Sarah（2002）通过对消费者调查，对购买可接受的平均价格、分时度假的维护费用、购买中所担心的问题等进行研究分析。Randall（20026）指出，开发商应把目光