商业物业管理指导手册(92页)正式完美版

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1、商业物业管理指导手册重庆市金科物业服务有限公司二O—四年三月商业物业管理指导手册一、商业物业组织架构1（一）组织架构1（二）人员配置2二、商业物业的前期管理6（一）项目设计阶段6（二）项目施工阶段9（三）商业物业管理准备阶段9三、商业物业验收标准（供参考）10（一）项目公共配套设施10（二）装修11（三）主力店铺验收标准（行业参考，以商家定制为准）11四、商业物业交房流程20（一）业主交房流程20（二）注意事项22五、客户服务22（一）物业服务人员22（二）物业档案管理23（三）商家进驻和离场23（四）服务接待24（五）客户意见管理24（六）走访回访25（七）标

2、识管理25（八）内外联系27（九）客户关系维护28（十）财务管理28（十一）租赁业务管理29六、环境管理29（一）室外区域29（二）室内区域30（三）保洁服务标准31（四）绿化管理41七、工程管理42（一）基本要求42（二）装修管理43（三）报修服务60（四）维护管理61（五）供配电系统62（六）紧急供电系统63（七）广播与背景音响系统64（八）安全监控系统64（九）巡更系统65（十）停车场管理系统65（十一）消防报警与灭火系统66（十二）给排水系统68（十三）空调系统69（十四）电梯、自动扶梯71（十五）照明系统72（十六）避雷系统73（十七）公共设施日常维修

3、服务73（十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准73（十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准78八、秩序维护服务82（一）人员出入管理82（二）宠物控制83（三）车辆管理83（四）货物装卸管理83（五）监控管理84（六）巡逻管理84（七）清场管理85（八）大型活动保障服务85（九）消防管理86（十）应急管理87一、商业物业组织架构（一）组织架构（二）人员配置部门LJU/亠冈位人员配置标准参考（绿城）工作概述备注管理处项目经理11全面负责项目管理工作及对外协调工作经理助理11负责内部协调工作视项目规模配置人事行政助理11负责项目行政、人事方面工作客户服主管11

4、协助经理负责综合管理部的日常管理工作及部门之间的协调前台接待11负责项目信息处理及客户接待务中收费员11负责项目物管费等各类费用的收取及档案的管理心物业助理3万方/人3.4万方/人负责投诉处理、客户联络、节日布置、档案管理库管11负责项目物资管理秩主管11协助经理负责保安工作，兼任义务消防队长序巡逻岗2万方/人2万方/人负责各物业区域的24小时巡视及消防检查工作维防损员若干若干负责商业防损及反扒工作消防监控33护外围治安1・5万方/人1・7万方/人负责各出入口的人员及物品进出管理工作部车辆管理1万方/人1・2万方/人车库面积工主管11协助经理负责工程部维修保养任

5、务的协调和部门工作安排程电扶梯5万方/人5.7万方/人负责项目电梯的使用及日常维护保养工作根据电扶梯数量综合配置强弱电负责项目高配间值班维维修工5万方/人5.7万方/人负责项目日常维修及委托服务修水泵工5万方/人5.7万方/人负责项目空调、热水、直饮水系统的使用及日常维护土建工11部空调工5万方/人5.7万方/人负责项目空调、热水、直饮水系统的使用及日常维护环主管11协助经理负责保洁计划安排工作，并指导保洁员日常保洁服务境早班保洁0.4—0.5万方/人0.5万方/人负责商业项目的日常保洁工作管中班保洁负责商业项目的日常保洁工作、项目清场后开展相应项目保养工作理绿

6、化工负责项目内外区域绿化的养护视绿化面积配置部（三）岗位职责参照公司已发布岗位职责或对口部门组织编写。商业物业的前期管理（一）项目设计阶段1、根据商业物业项目进度，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。女口：1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等；2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路；3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况

7、；5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等；6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择；2、从项目日常经营需要出发提出合理建议：1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置位置、模式等的建议；3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用

8、合理；5）铺（户）内上下