南京宇扬花园城市场研究及营销策划报告

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1、宇扬・花园城市场研究及营销策划报告一、宏观篇（-）宏观经济数据分析1、全市GDP运行情况分析2002年2003隹2004年2005年2006年=1亿元一♦一增长率％2002〜2006年南京市GDP走势由上图可以看岀：2005年南京市GDP出现了增幅下降的态势，但整体走势仍保持年均15%以上的增幅，经济运行依旧处于快速发展周期内，经济的快速增长带来了基础设施建设、产业投资以及服务业的快速发展，这也必将使南京做为区域性中心城市的凝聚力不断増强。GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞甚至倒退5-8%稳定发展•

2、••大壬・&%高:10%-15%飞速发展:GDP与房地产发展的关系2006年南京市实现GDP：2774亿元,较2005年增长15.1%,根据GDP与房地产发展的互动关系：南京房地产业近年来始终处于飞速发展时期。2、人均GDP运行情况分析=亿元一♦一增长率％2002〜2006年南京市人均GDP走势南京市人均GDP口2002年以來呈现稳步上扬的走势，年均涨幅达到12.4%,至2005年末全市人均GDP已突破5000美元大关，2006年全市人均GDP增幅虽出现了较大幅度的回落，但仍稳稳站在5500美元以上。人均GDP与房地

3、产发展的关系发展阶段启动阶段快逋変展晞段：平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0-30003000-8000:■8000-1200012000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，：■以数量为主，1数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型根据世界银行的研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，人均GDP达到3000〜8000美元时：住宅需求呈现快速发展趋势，其需求特征为：生存、改善型需求兼有。3、人均可支配收入分析2002

4、-2006年南京城镇居民人均可支配收入人均可支配收入（元）+同比增长（％）意义:ft2002〜2006年南京城镇居民人均可支配收入走势届民人均可支配收入快速增长，说明用民的购买能力不断增强，消费层次不断提高,这在一定程度上也是造就近几年南京房地产市场供需两旺的重要因素Z-O（二）规划分析1、一城三区规划“一城三区”的城市定位一一让江北首度迎来发展良机2001年，南京市政府正式提出了“一城三区”的城市发展战略，由此，江北的区域地位首次被提升至新市区的高度。江北迎來了空前的发展良机。予南北发展不平衡格局被打破，江北成为南

5、京重要的经济增长级江北地区的发展长久以来落后于江南地区，江南、江北一城二区规划城市和经济发展差异较为显著，该项战略定位的实施有住于地区的优势资源向江北聚集，目前江北的交通状况及城市面貌已有显著改善且多家高校都在江北建立校区，大型工业项目也在由江北向桥北聚集，这些都是江北发展的明证。¥江北成为主城人口疏散的重要承载地南京市城市发展的主要趋势和问题是，主城人地矛盾突出，有序疏散旧城人口成为当务之急。目前，南京市有738万人口，其中市民600多万。未来的5到10年要发展到1000万。这些人只有10%进入小城镇，90%会进入

6、南京主城区。进入市区的人也不可能全部居住在主城区，大部分要住在城郊接合部，其屮就有相当部分人会届住在江北。2、跨江发展战略一一将江北推向更高的发展层面2006年南京市提出“跨江发展战略”，江北新市区将成为南京未来城市建设的一个重点。2007年开年，市政府卬发了[2007]1号文件——《关于加快推进跨江发展的若干政策》的通知，该文件明确规定，今年我市将从产业布局规划、招商引资、水利建设、教育一卫生等方而向江北全而优惠，加快推进跨江发展战略，大力促进江北地区经济社会的全而发展,努力实现我市江南江北地区的和谐发展、协调发展

7、和共同发展。待时机成熟时，撤销所有区，跨江发展的战略将带动南京都市区发展，将苏北和安徽的部分城市真正融入到整个大南京一小时都市圈的发展环境z内。过江通道收费站。意义:¥南京城市发展框架将被突破南京市的建设将突破长江的界线,从围绕山、湖、河建设发展，转变为围绕江进行建设，形成以长江为轴线、南北两翼双飞的城市形象。¥北南京大城市格局将形成六合片区将是江北地区城市化进程的重要一环，更是辐射带动苏北、安徽等中西部地区发展的重要功能WWV天枝市来安且定运且赫州市厳湖市江北n圉京帝金湖熨£09■•■%■■*4江北辐射范、阻碍江北

8、发展的三大瓶颈将被消除长期以来，交通路网不足、产业饱和度不高、商贸、教育配套欠缺三大因素是阻碍江北发展的四大顽症，而在早期“一城三区”规划的时候，江北作为三区中的“新市区”其在全市发展中的地位并没有如今之高，而近阶段市政府提出跨江发展战略实际上也是对江北作为新市区地位的加强和深化，因此，制约江北发展的三大因素将进入实质性的攻坚阶段，其对江北发展