宏观调控下的大陆房地产投资策略

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1、元富证券（香港）有限公司上海代表处暂以观望为主，根据资产状况对房产结构作适当调整2005年3月30日短期而言，宏观经济环境与政策倾向使大陆房地产走势偏空。人陆房地产市场的发展高度依赖丁•银行，房地产金融风险逐步积聚；大陆已经开始和将继续采取利率等市场化手段从供给和需求两方面大力调控夜露透衣不觉寒◊正令宇琪◊总策划：翁基能褚延撰稿：杨杰、李刚任琳娜、戴凯詹瑶、赵伯--宏观调控下的大陆房地产投资策略专题大陆房地产；2005年以來，大陆房地产的“地根”和“银根”双向紧缩政策方向淸晰可见。Tel:(8621)6415-9564◊Fax:(8621)6415-9594二■中期而言，在

2、供给低弹性和人民币升值趋势下，仍可继续看大陆宏观调控将使房地产供给难以冇效放人，控制I占I定资产投资增速与扩人房地产供给存在明显矛盾；在供给低弹性和人尺币升值趋势下，人陆房地产投资性需求旺盛，决定了人陆房价屮期走势仍可继续看好。根据房产区域.地段，投资策略有所细分

3、址然目前大陆房地产价格已经处于相当高的水准，在宏观经济与政策倾向逐步偏空，消费性需求购买力下降，成本上升难以进一步推升房价的情况下，我们仍认为对于ri前的大陆房地产市场仍持审慎乐观，各区域发展程度不同，泡沫程度不均下，尚不能给出全面的“卖出”建议。以上海为例，内环房产仍可中线持冇。房地产投资t宏观经济环境与政策倾

4、向使大陆房地产短期走势偏空一、大陆房地产市场的发展高度依赖于银行，房地产金融风险逐步积聚。大陆房地产市场是一个新兴的市场，大陆实行改革开放后,房地产产业发展迅猛。据大陆统计局最新公布的《2004年国民经济和社会发展统计公报》显示：2004年大陆全年房地产开发投资为13158亿元人民币，较上年増长28.10%,占全部固定资产投资的18.78%,占大陆GDP的9.64%o2004年大陆商品房销儕额为10376亿元人民币，年增长30%,其中销售给个人为12276亿元人民币，占比93.3%,较上年增长30.4%。2004年大陆房地产开发投资中商品住宅完成投资8837亿元人民币,较2

5、003年增长28.7%；办公楼和商业营业用房投资分别增长了28.3%和31.4%。2004年人陆商品房新开工而积为6.04亿平方米，较上年增长10.4%；其中商品住宅新开工面积为4.79亿平方米，年增长9.3%；办公楼和商业莒业用房新开工面积分別增长了16.1%和16.2%。^-480TW0X9W099W03.305.30a.§2.§s.§SCA003.&008&00大陸商晶厉銷售價格（人民幣元/平方米）OOOOOOOOO9080706050403()2()1O222222222大陆房地产持续升温，商品房价格的不断走高。根据人陆统讣局的《国房景气报告》显示：大陆2004年商

6、品房销售面积为3.82亿平方米，较上年净增4412万平方米。大陆商品房平均销售价格上涨14.4%,涨幅较2003年提高了10.6个百分点；其中商品住宅平均销售价格上涨15.2%。而与此同时大陆商品房空置而积却有一定程度的F降，2004年人陆商品房空置面积1.23亿平方米,较2003年下降8.3%；其中空置时间在一年以上的商品房面积为6267万平方米，所占比重为50.8%；按用途分，商品住宅空置血积为7405万平方米,较2003年下降15.6%,而商业营业用房空置而积则增长了5.2%o作为大陆经济龙头的上海近儿年的房地产火爆，最明显的表现是上海房价的快速大幅上扬。根据上海市房

7、屋土地资源管理局网上新建商品房交易备案资料显示，截至2005年3月22日：上海市内环以内可售新建商品房为24940套，已售均价为14129.27元人民币/平方米；中内环间的可伟新建商品房为12974套，已售均价为9554.16元人民币/平方米；中夕卜环间的可侶新建商品房为18902套，已侶均价为6741.61元人民币/平方米；外郊环间的可售新建商品房为363()4套，已伟均价为5053.15元人民币/平方米；郊环以外的可伟新建商品房为12901套，已售均价为4396.08元人民币/平方米。上海房地产2005年2月均价较2004年底上涨了近15%,达到9452元人民币/平方米

8、;以此计算的上海房价与市民收入比已经超过了13倍，大部分普通上海市民只能望楼兴叹。面对高昂的房价，多数购房者只能依靠银行的贷款；而房地产开发商的主要资金来源同样是银行，这样的后果就是：截至2005年2月上海市中资金融机构的业性房地产贷款余额为3715亿元人民币，占全部贷款余额的29.3%,其中个人住房贷款余额为2599亿元人民币，同比增长43.5%；2(X)5年1・2月，上海商业性房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款的87.7%,其中个人住房贷款增加153.2亿元人民币。由此可见,当前大陆特别是上海房地产市场的