哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案

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1、第一部分索菲亚商业项目商业定位2一、项目概况2二、平均租金建议2三、定位思路——同中央大街，略4四、定位方法4五、定位过程7六、定位方案7第三部分项目租售比例建议与收益预估21一、租售比例建议21二、索菲亚项目收益预估24第四部分商铺交付装修标准建议26—、铺内装修标准26二、公用设备设施及装修27第五部分商业营运管理模式建议29一、管理功能29二、管理模式29第六部分租赁合同和商户管理公约建议31一、租赁合同31二、商户管理公约35第七部分招商初步策略建议41总体策略思路41第一部分索菲亚商业项目商

2、业定位一、项目概况索菲亚地下商业项忖处于索菲亚教堂地下位置，兆麟街与透笼街交汇处，索菲亚地下广场商业部分的建筑面积为7319平方米，停车场部分的建筑面积为4308平方米，总建筑面枳为11218平方米。项Fl地上部分属于建筑博物馆物业（目前空置），项目分八个出入口，其中两个主入口位于索菲亚教堂广场，紧邻人车流较为密集的兆麟街，与联升地下相连，另外两个次出入口位于博物馆一层位置，再一个出口通往项H错层停车场的位置。项tl四周临街，车来车往，人群熙攘，周边的商业集中了如哈一百、金太阳、华联、世纪联华、燕莎、

3、联升地卜•广场、时尚地卜-等人中型百货、（地下）商场，经营业态基木都以百货、服装、服饰为主，经营档次以中档为主。二、平均租金建议最理性租金一市场比较法租金本项目地处成熟商圈，因此在制定租价时应采取市场比较法。通过对可比项冃的租金分析比较，利用市场比较法来确定本商场的最理性租金。“可比”的定义是：规模、经营品种相似的或地理位置接近的商业场所。1、比较法定价的影响因索商场联升地F时尚购物广场曼哈顿商厦（二层）金太阳（二层）路段兆麟街石头道街透笼街地段街面积（Itf）881010租金（元/H17J1）330

4、350355350项H权重本案联升地下时尚购物广场曼哈顿商厦（一-层）金太阳（二层）平均租价（元/m2）PZ二XP1二330P2二350P3二355P4=350地理位置1277778交通状况1077788商业氛围1077777人流量状况1078788商业规模743505门而人小1066666促销活动755566店面形象11666D7经营管理877677经营商信誉866576商品知名度755566合计100Q'=67Q1二67Q2=64Q3=74Q4=75商铺价格测算表（表2-1）（1）各参考项目租价是

5、根据现在市场租价计算而來的；（2）的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得！1K修正后各相关项H的价格PI'PZ‘=（Q/QI'）XPZ注：PZ为租赁均价P1‘=(Q'/Q1)Pl=(67/67)X330=330元/平方米P2'二(Q'/Q2)P2二(67/64)X350=366元/平方米P3‘=(Q'/Q3)P3=(67/74)X355=321元/平方米P4‘=(Q'/Q4)P4=(67/75)X350=313元/平方米各相关项目权重取值为舫Wl=22%W2=22%W3=28%W4=28%租价Pz

6、=EPIWI租价Pz=330X22%+366X22%+321X28%+313X28%二73+81+90+88=332元/rtf/月此为负一楼平均月租金计算值，第一年建议在此基础上九折优惠:332X90%=298.8,取整数为300元/m2/月。说明：同屮央大街，略三、定位思路——同屮央大街，略四、定位方法排除法+选择法（-）排除法：通过分析，排除H前哈尔滨市场常'规的地下商业物业定位（二）选择法：我们将在其可行的商业定位中寻找更加适合本项目的定位方案。1、集购物、餐饮、旅游休闲、娱乐于一体的一站式SH

7、OPPINGMALL商业街特点：多功能综合商业街指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体，规划一般在5万平方米以上。（1）出发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。（2）选址为屮心商业区或城乡结合部的交通要道。（3）内部结构由白货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。（4）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。（5）核心店的面积一般不超过购物屮心面积的80%。（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱怎为一体。（7）根据销售面积，设相应规模

8、的停车场。与本项目差异点：项目地处索菲亚教堂地下，无论从建筑规模还是駛件设施上都无法达到以上定位要求。结论：这种综合性商业模式适合丁大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，对本项目不适合。2、专业型商业街特点：经营商品是专业类别，专业商业街往往集中经营某一类（种）商品，如古玩街、旅游商品一条街、酒吧街、餐饮娱乐一条街等。整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商/经营商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商鋪就可以享受开发商统一市场宣传所带來的市场效果。另