临汾市大型商业营销策划报告下

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1、臨汾岐東房地產開發有限公司LFQiDongRealestateDevelopmentCo.Ltd.福利星城商業項目策劃報告（二）6.市场策划方案36.1定位背景及思路36.2项目定位46.3目标消费群体定位106.4功能布局及业态比例初步建议146.5档次定位166.6商户组合策略206.7目标商户276.8主力商户的位置及确定286.9经营模式定位296.10商场铺位的间隔建议297.项目销售收益317.1项目租赁分析337.2项目租金定位347.3项目租金收益：387.4物业外观设计建议427.5角落位

2、置及空间使用错误！未定义书签。7.6独立店铺设计建议错误！未定义书签。8.木项目营销分析52营销方案建议52&2招商策略54&3第一阶段初步推广工作55&4第二阶段全而推广工作568.5第三阶段落实商户进驻商场578.6第四阶段交付使用及试业工作589.销售策略599.1推广时机629.2公开认购原则629.3推广渠道6510我们的营销主张6610.1T告策略6611.五大营销战术的创新9812.商场零售管理7913.商场物业管理8014.广告包装方案816•市场策划方案6.1定位背景及思路◊定位背景＞项目

3、整体规划、设计未最终定稿；＞项目位于临汾市南部新区，是城市未来发展主要方向；＞项目所在区域是新规划的区域，目前尚属起步阶段，大量项目都在规划、建设中，冃前缺乏人气和商业气氛，但未来发展前景十分乐观。◊定位思路＞临汾市人口结构及临汾市商业现状分析；＞现代人“一站式”购物特点及零售业态发展趋势；＞传统的购物场所在业态组合上及产品丰富程度上都有限；＞引导临汾市民的全新购物消费理念；＞将项目建成临汾标志性商业建筑；＞将特定的人文景观、历史古迹与零售消费场所有机结合，为消费者所欢迎。◊定位依据＞项目本身规划条件；＞临

4、汾市消费者调查结果；＞临汾商业调查及竞争对手的调查结果；＞超市、特色餐饮、娱乐行业有较强人气聚集力；＞综合性的购物广场应考虑各种业态及各种年龄层消费者的需求；零售业态租金回报较餐饮、娱乐高,但零售业态需要餐饮、娱乐、超市等业态的人流支持，所以两方面比例适当；＞各行业各种零售业态的租金承受力水平;＞实现开发商利润最大化。6.2项目定位◊项目定位的总体目标基于上述原因，本项目总休目标为：构建临汾市一个集国际名品视窗（国内一线、国内二线）、休闲购物、文化娱乐为一体的综合性购物广场。以“休闲消费、餐饮娱乐”为概念，

5、将各类自然景观、人文景观、历史文化与购物消费有机融合为一体，使消费者在本项H内即可体验到购物、休闲消费的乐趣，在轻松、愉快的环境中购物消费。◊项目定位的构成一个项目的成功，跟准确的定位是密不可分的，而一个商场定位不是单一的，它是山其它几个细分定位组成的，构成一个完整的商场定位。如图所示：图表6.1◊目标市场定位目标市场定位可分为区域市场定位及消费群定位。区域市场定位:根据市场调查及临汾城市的辐射能丿J,木项目的目标区域市场为以临汾市为中心，周边城镇为辅助，国内外等其它为补充。>临汾市辖区、临汾市周边霍州地区

6、、侯马地区、运城地区等，两小时交通圈范围内的城镇；>国内城市及海外，主要以游客、商务人士为主。商圈辐射◊功能定位现代商场已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了。随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐购物消费已成为一种趋势。随着城市节奏的加快,人们在购物的行为上，也有所改变，“一站式”的购物成为大多数消费者所选择的消费因素之首；因此，购物场所的不断变化，也由满足人们□常购物的需求发展到现在不但要满足人们的购物需求,还要满足人们的休闲、娱乐、饮食等各方面的要求。目前或以后的购物广场不但讲究规模，也要

7、讲究业种的搭配，购物广场不再是单纯的商甜交易，而且将生活的空间也搬进了商场。基于此，以体现现代购物中心的特点，本项目将几人功能融为一体：◊形像定位本项目所在区域是未來临汾市发展的中心，政府予了很高的期图表63望值，本项目实际上也是这个城市的亮点工程。为配合项目达国衣到外部客观耍求，以及结合消费群、经营者的特征与习性，木项日在形像上一定要具有一个新的概念，新的特色商业，新的商业文化融入在其中。通过塑造商场的整体形象，打造临汾购物新时尚。E时尚购物禺餐饮娱乐4-特色经营+旅游休闲文化商场的建筑规划设计：如建筑外

8、观、人流组织、内部柱网跨度、结构影响及调节可行性、楼层高度、机电功能配置、颜色等；商场购物气氛：如内部购物坏境布局设计、宣传感染、橱窗设计等；商场的经营管理：如商品价格、质量、服务、物业管理及推广、促销策略等。◊经营方式的定位根据企业实力实际情况、经营日标、承受风险能力等因素考虑，建议项目以招租为主，销售、联合经营管理为辅的三种方式进行。主要考虑因素：销售可以快速回收项冃投资资金，有效运用到下一个项目中去；招租作