万科东凤项目营销策略报告大盘的营销操作模式

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1、万科东凤项口营销策略报告大盘的营销操作模式中山屮原ZhongShan.0&2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可Z前，本报?告Co的pyri任gh何部分都不可被擅自引用、复制和传播。Codeofthisreport

2、ItCcntalincGroup,2010报告内容页码A.万科东凤项目思考3B.东凤区域发展机会15C.东凤房地产市场状况24D.关于本项口的长期定位思考48E.项口营销78附件：屮原优势154报告内容页码A.万科东凤项口思考3B.东凤区域发展机会15C.东凤房地产市场状况24D.关于木项目的产品定位思考48E.项目营销78附件：中原优势154PartA.

3、1木项目是位于东凤镇的大体量楼盘项目屈性：本项目是位于中山北部片区的高密度大盘，地块地势平整，无明显高差地块经济技术指标地块位置内部状况占地而积26.2万平米容积率3.5可售面积90.1万平米本项目位住宅面积87万平米置酒店面积1万平米集中商业中心1万平米城区>地块内部地势平坦，为农地，无底层商业2万平米明显高差,无临时建筑地块屈性商住用地>项目位于中山市北部片区（包含使用年限南部片小榄、东凤、东升等7个街道）70年区占地近400亩，是北部片区规模最规划用途商住大最成熟的地块z—项目屈性：地块四周视野开阔但没有稀缺景观资源，周边民房较多，南面为东凤镇政府和东凤体育文化馆项

4、口四至东侧南侧东凤镇政府东凤全民健身广场、东凤体育文化馆>东面：东凤镇中心大河和民乐村&驻;南面：东凤镇政府、东凤体育文化馆>西而：东海路3＞及民房>北而：空地和少量民房北侧西侧区域屈性：本项口位于北部片区屮心镇街东凤镇核心位置，是东凤镇及北部片区区位、环境与配套最好的地块东凤镇政府项目位置东凤全民健身广场、东凤体育文东凤镇小心区化馆区域屈性：项口可以通过现状的105国道、东阜路等到达东凤齐区域，而北环路和太澳高速将改善项目与外部的交通联系说明通容桂>项冃可以通过现状的105国道、东阜路以及东海路等105国道通南头北环（规划路,东凤段到达东凤齐区域以及周边20

5、11年修通）镇街广珠轻轨本项目&貳;规划的北环路将大大缩短项口通往小榄以及南头镇现状道路2号路东阜路的路程规划道路东海路通小榄太澳高速>年内开通的太澳高速也在东凤设有出口，保证了项通小榄口项目与珠三角大交通框高速出入口架的畅通连接区域屈性：项目周围教育、商业、文化体育等各项配套设施齐全，是东凤镇配套最优越、居住环境最好的区域东凤屮学周边配套n市政部门：东凤镇政府本项目民和小学n教育配套：东凤中学、东凤镇政府民和小学、伯公小学东凤全民健身n商业配套：壹加壹商广场场伯公小学n体育设施：东凤全民健壹加壹商场身广场项目屈性总结：木项目是中山北片区的高密度大盘，周边文化教育配套资源丰富，

6、未来项口对外交通将得到有力改善1本项口是屮山北部片区的高密度大盘2项目周边文化教育以及政府资源丰富3北环路和太澳高速将改善项R与外部的交通联系?CopyrnCodeofthisreport

7、lOightCctalineGroup,2010PartA.2项口思考本项口是万科在东凤开发的第一个大盘项口，如何实现万科的品牌价值和大盘的快速现金回流是木项目的首耍目标运营背景123>万科品牌在东凤市场尚未>项口是区域内第一个大盘>项口所处区域的项口不形成应有的影响力项目，且容积率相对较多，房地产市场处于发展高，精装修期，远未成熟甲方口标1品牌口标2市场口标>实现万科作为

8、作为领导者的品牌价值>实现大盘的快速现金回流，每年销售16万平米木项目除了口身和区域条件的约束，同时耍实现销售速度和品牌目标，因此我们认为项H开发档次须定位为小端项H项口开发档次小端高端顶端H身的限制市场价值实现体量大，位置偏远，口身素质不足以打造成为顶端项冃的素品牌的门标质项口口标人群购买能力一般，定位高端难以实现项n的持续大量回现n标由于木项目口身的限制，木项目的产品为单一高层，在纯高层产品中产品配比的组合将依照以下方向思考容积率3.5产品组合方式由于本项口自身的限制，木项目的产品为单一高层，在单一产品中产品配比的组合将依照以下方高层社区向思考东凤区域发展机会东凤项n的区域

9、发展机会东凤区域发展机会东凤房地产市场现阶段市场的产品方式以及机会所在？东凤房地产市场状况关于木项目的产品定位思考报告内容页码A.万科东凤项目思考3B.东凤区域发展机会15C.东凤房地产市场状况24D.关于本项口的产品定位思考48E.项口营销78附件：屮原优势154东凤位于小山的西北组团，在市内与经济强镇小榄镇接壤，同时与南头镇、阜沙镇、东升镇相连，对外则是中山市的“北大门”说明>东凤镇是中山市20个镇区Z-,按照中山市发展组团划分屈于西北组团范畴&