中山市万科东凤项目营销策略报告大盘营销

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1、万科东凤项目营销策略报告大盘的营销操作模式中山中原ZhongShan.08.2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告的Copyri任ghtC何部entali分neG都不roup,2010可被擅自引用、复制和传播。Codeofthisreport

2、1报告内容页码A.万科东凤项目思考3B.东凤区域发展机会15C.东凤房地产市场状况24D.关于本项目的长期定位思考48E.项目营销78附件：中原优势154报告内容页码A.万科东凤项目思考3B.东凤区域发展机会15C.东凤房地产市场状况24D.关于本项目的产品定位思考48E.项目营销78附件：中原优势154PartA.1本

3、项目是位于东凤镇的大体量楼盘项目属性：本项目是位于中山北部片区的高密度大盘，地块地势平整，无明显高差地块经济技术指标地块位置内部状况占地面积26.2万平米容积率3.5可售面积90.1万平米本项目位住宅面积87万平米置酒店面积1万平米中心集中商业1万平米城区>地块内部地势平坦，为农地，无底层商业2万平米明显高差，无临时建筑地块属性商住用地>项目位于中山市北部片区（包含南部片小榄、东凤、东升等7个街道）使用年限70年区占地近400亩,是北部片区规模最规划用途商住大最成熟的地块之一项目属性：地块四周视野开阔但没有稀缺景观资源，周边民房较多，南面为东凤镇政府和东凤体育文化馆项目四至东侧南侧东凤镇政

4、府东凤全民健身广场、东凤体育文化馆>东面：东凤镇中心大河和民乐村>南面：东凤镇政府、东凤体育文化馆>西面：东海路及民房>北面：空地和少量民房北侧西侧区域属性：本项目位于北部片区中心镇街东凤镇核心位置,是东凤镇及北部片区区位、环境与配套最好的地块东凤镇政府项目位置东凤全民健身广场、东凤体育文化馆东凤镇中心区区域属性：项目可以通过现状的105国道、东阜路等到达东凤各区域，而北环路和太澳高速将改善项目与外部的交通联系说明通容桂>项目可以通过现状的105国道、东阜路以及东海路等105国道通南头到达东凤各区域以及周边北环(规划路,东凤段2011年修通)镇街广珠轻轨>规划的北环路将大大缩短本项目项目通

5、往小榄以及南头镇2号路东阜路现状道路的路程规划道路东海路>年内开通的太澳高速也在通小榄太澳高速东凤设有出口，保证了项目项目与珠三角大交通框通小榄架的畅通连接高速出入口区域属性：项目周围教育、商业、文化体育等各项配套设施齐全，是东凤镇配套最优越、居住环境最好的区域周边配套东凤中学n市政部门：东凤镇政府本项目民和小学n教育配套：东凤中学、民和小学、伯公小学东凤镇政府东凤全民健身n商业配套:壹加壹商广场场n体育设施：东凤全民健伯公小学身广场壹加壹商场项目属性总结：本项目是中山北片区的高密度大盘，周边文化教育配套资源丰富，未来项目对外交通将得到有力改善1本项目是中山北部片区的高密度大盘2项目周边文

6、化教育以及政府资源丰富3北环路和太澳高速将改善项目与外部的交通联系©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport

7、10PartA.2项目思考本项目是万科在东凤开发的第一个大盘项目，如何实现万科的品牌价值和大盘的快速现金回流是本项目的首要目标运营背景123>万科品牌在东凤市场尚未>项目是区域内第一个大盘>项目所处区域的项目不形成应有的影响力项目，且容积率相对较多，房地产市场处于发展高，精装修期，远未成熟甲方目标12品牌目标市场目标>实现万科作为作为领导者的品牌价值>实现大盘的快速现金回流，每年销售16万平米本项目除了自身和区域条件的约束，同时要实现

8、销售速度和品牌目标，因此我们认为项目开发档次须定位为中端项目项目开发档次中端高端顶端自身的限制市场价值实现§体量大，位置偏远，自身素质不足以打造成为顶端项目的素质品牌的目标§项目目标人群购买能力一般，定位高端难以实现项目的持续大量回现目标由于本项目自身的限制，本项目的产品为单一高层，在纯高层产品中产品配比的组合将依照以下方向思考容积率3.5产品组合方式§由于本项目自身的限制，本项目的产品为单一高层，在单一产品中产品配比的组合将依照以下方高层社区向思考东凤区域发展机会东凤项目的区域发展机会东凤区域发展机会东凤房地产市场现阶段市场的产品方式以及机会所在？东凤房地产市场状况关于本项目的产品定位思

9、考报告内容页码A.万科东凤项目思考3B.东凤区域发展机会15C.东凤房地产市场状况24D.关于本项目的产品定位思考48E.项目营销78附件：中原优势154东凤位于中山的西北组团，在市内与经济强镇小榄镇接壤，同时与南头镇、阜沙镇、东升镇相连，对外则是中山市的“北大门”说明>东凤镇是中山市20个镇区之一，按照中山市发展组团划分属于西北组团范畴>东凤镇三面临河，北临鸡鸦水道，与顺德区容桂镇对望，西临容桂水道与顺德区杏坛海凌对接