东银广场策划书9-13

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1、营销策划建议书V一期〉呈送：广州市东银房地产有限公司撰写：日期：2002年9月12日fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最人.最专业.更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘Z系统资料。一、前言二、广州市房地产市场分析2.1广州市住宅市场分析2.2海珠区住宅市场分析2.3区域竞争对手分析三、项目的基本资料理解及优劣分析3.1项目基本资料理解3.2项冃优劣势分析四、项目市场定位4.1地理因素4.2地域因素4.3市场需求4.4自身素质五、价格建议5.1定价依据5.2建议售价我们与众不同,因为我们更

2、重视做好每一件小事5.3定价策略5.4付款方式六、项目的整体规划及包装建议6.1售楼部选址6.2样板层的建立6.3立体绿化先行6.4部分户型间隔修改建议6.5休闲活动中心6.6装修标准6.7免一定年期管理费6.8住宅建筑设计建议6.9小区内部环境建议七、其他建议7.1保安设施建议7.2小区智能化的建议7.3使用“互联网”顶端盒上网7.4物业管理公司建议八、销售计划安排及开售时间8.1销售计划安排8.2开售时间8.3试销期销售建议九、媒体宣传策略9」总体宣传推广9.2主要宣传媒体9.3报纸广告为重点9.4单张广告为辅十、百富诚对本项目代理之运作模式10.1成立项目专案组

3、十一、结语十二、附件附件一：平面间隔修改建议（图）附件二：豪华装修材料及设备附件三：创意装修材料及设备附件四：《东银广场独家销售代理合同》口前，经与贵司的初步接触，了解到一些有关本项目的基本现状。敝司根据贵词提供的部分资料，结合敝司多年专业的房地产策划代理经验，撰写成此份初步策划建议书，以期为贵项目之顺利发展提供有效建议。同时，敝司亦衷心希望能与贵司建立进一步的合作关系，并为贵司新开发项目下一步推广的销售奠定坚实的基础，最终以贵项目达到最理想的销售为目标。八广州市房地产市场分析2.1广州市住宅市场分析2.1.1广州市商品住宅供求关系分析1997年以来，市区预售商品住宅批

4、出量波动幅度较大。1998年，由于楼市成交保持上升趋势，集团购房明显增加使发展商信心增加，发展商加快项冃动工速度，使得当年的预售批出量比97年增长43%,是近年罕见的增幅。到1999年之后，商品住宅预售批出量逐渐放缓，99年比98年同期减小21.4%,而2000年比99年减少6.95%,2001年原八区批准预售量比2000年更是大幅减少23.8%,其主要原因是从1999年初起广州市国土房管局按有关规定对预售项冃进行严格审批，使市场供应量明显减少。图1：各年批准预售量与登记成交量比较我们与众不同,因为我们更重视做好每一件小事资料来源：广州市房地产信息中心在登记成交量方面

5、，因受实施住房货币化分配，结束实物分房政策,集团购房大幅减少的影响，1998年登记成交量出现大幅增长，之后转为持平或略有下降的趋势,今年原八区的住宅成交比上年下降4%。可以说,广州市新增的住宅成交主要来自番禺。而商品住宅成交登记量占预售批出量之百分比呈上升态势，在一定程度上反映出住宅市场供大于求的状况得到初步缓解。2.1.2广州市住宅市场价格走势由于受供求关系的影响，广州市住宅物业的登记成交均价，自1996年以来，基本呈逐年降低趋势，其中高层住宅物业的成交均价下降趋势最为明显，从1996年的7,372元/平方米降到2001年的5,168元/平方米，降幅达29.9%,这主

6、要是受到售价稍低的小高层住宅供应量上升及市区高层售价下降的影响。而多层住宅物业的成交均价相对较为平稳，基本保持在4000元/平方米的幅度。而到2001年，原八区多层住宅因供应量少的缘故，价格开始逐步上升，比上年上升&4%。另外，今年首次把帑禺、花都数据纳入统计范围，而此两区的住宅价格与原八区的价格有较大差距，相应的把成交均价大幅拉低。800070006000—500040003000———2000—10000—1996年1997年1998年1999年2000年2001年八区2001年十区—高层住宅7372707858775525529051684839—多层住宅4202

7、447642003800371840323340资料来源:广州帀房地产信息中心图2：广州市历年住宅成交均价对比单位：元/平方米2.2海珠区住宅市场分析2.2.1海珠商品住宅供求关系分析随着广州城市总体规划“北优、南拓、东进、西联”政策的确立，目前海珠区内连成的跨江桥梁已增至12座，内环路的开通、地铁二号线的动工以及三号线的立项，令区内的交通状况得到较大的改善，为区内房地产的蓬勃发展创造良好的商机。住宅推售数量和成交面积一直位于各区前列。2001年全区批准预售面积、成交面积分别为105.7万平方米和152.96万平方米，均仅次于帑禺居市属十