多解读解读南京住宅物业管理条例

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1、多解读解读南京住宅物业管理条例　　　　住宅物业管理“三方”权责制度设计　　　　物业管理涉及业主(业主组织)、建设单位、物业服务企业、政府、专营单位等各方主体现实中存在业主自治推进困难、契约精神不强、基层监管力量不足等现象导致物业管理领域内矛盾多发多元立法的难点和重点在于如何合理配置各方权利义务平衡彼此利益需求从目前的《南京市住宅物业管理条例(草案征求意见稿)》看上述困境将有所突破　　　　从业主角度：　　　　既要维护也要引导　　　　业主是小区的主人力量却也相对分散征求意见稿充分保障业主的主体地位针对业主大会及业委会成

2、立难、部分小区实行物业管理难、专项维修资金使用难等问题设置了专门条款完善和优化成立业主大会的程序促进业主组织发展成立物业管理委员会托底老小区打通申请使用专项维修资金的绿色通道等等与此同时我市的立法也突出了业主共同管理小区的责任设置“物业的使用与维护”专章强调业主应当遵守管理规约及时交纳物业服务费不得有违法搭建、违规装修、破墙开店、侵占公共通道等行为此外还对业委会行为进行规范对公共收益的管理分配作出规定　　　　从物业服务企业角度：　　　　依合同办事更有操作性　　　　物业管理活动的实质是全体业主和物业服务企业以服务为标

3、的进行的交易以物业服务合同作为纽带完成物业服务企业在小区内的权利义务直接来源于物业服务合同征求意见稿中物业服务企业些该做些不该做都有明确规定特别强调物业服务企业不得擅自将物业服务费、公共水电费、停车服务费等进行捆绑收费对于物业服务企业关心的前期物业服务收费调价征求意见稿规定了较为明确的程序对业主不履行交纳物业服务费义务的问题征求意见稿专门设立三方征信制度将败诉后仍欠交的业主纳入失信档案保护物业服务企业的合法权益　　　　从建设单位角度：　　　　督促更好地履行责任解决前期遗留问题　　　　现实生活中很多物业纠纷和矛盾都是

4、由开发商遗留问题造成的如房屋质量比较差、配套建筑及设施设备不健全、权属关系不明确、开发商承诺的售后维修服务和物业服务不兑现等因此要从源头上解决物业纠纷和矛盾必须对建设单位的权利和义务作出明确界定征求意见稿规定前期物业管理由建设单位负责建设单位应当监督物业服务企业的服务质量对于此前草案规定的履约保证金制度受到建设单位的关注提出了一些不同意见征求意见稿将履约保证金修改为物业保修金并规定了交存比例、期限、管理及返还等问题既坚持了维护业主权益的出发点也综合考虑了与物业保修期限方面国家规定的衔接实行权属不变、专款专用有利于解

5、决前期物业保修的纠纷合法、合理且有现实需要　　　　该条例即将提交1月份召开的市十五届人大第四次会议审议表决目前的征求意见稿总体值得肯定部分各方关注的问题还可以有更完善的体现希望最终出台一部创新基础上的良法推动我市物业管理在法制轨道上健康发展