《南京市住宅物业管理条例》问答解读

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1、《南京市住宅物业管理条例》问答解读　　　　《条例》所称的住宅物业管理是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护环境卫生和相关秩序的活动　　　　问：住宅物业管理是指什么?　　　　南京市房产局：《条例》所称的住宅物业管理是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护环境卫生和相关秩序的活动住宅区内的物业包括住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业问

2、：业主是如何定义的?　　　　南京市房产局：《条例》规定业主是指登记在不动产登记簿中的权利人或者房屋买卖合同上记载的物业买受人　　　　问：对小区内的违法行为如何进行投诉?　　　　南京市房产局：《条例》规定了违法行为投诉登记制度要求各行政主管部门执法进小区建立住宅区物业管理综合行政监管机制各行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式按照职能分工履行职责及时受理业主和相关单位的投诉、举报依法调查处理违法违规行为　　　　此外《条例》要求对实名投诉、举报实行限时回复　　　　问：业主为什么应当实名参加自治活动?　

3、　　　南京市房产局：《条例》规定业主必须实名参加自治活动这既是对业主行使业主共同管理权的保护也维护了其他业主的合法权益业主自治活动的法律基础是《中华人民共和国物权法》第6章第70条规定的“共有和共同管理权”《物权法》同时规定行使这项权利的方式是业主按照法定要求形成业主共同决定因此业主在行使共同管理权时有义务证明自己的业主身份明确表达自己的意愿和意见　　　　问：适合成立业主代表大会的小区须具备什么条件?　　　　南京市房产局：《条例》规定业主户数超过三百户的住宅小区可以成立业主代表大会履行业主大会议事规则规定的职责根据《条例

4、》精神小区业主可以在小区议事规则中约定设立业主代表及业主代表大会　　　　阅读延伸：《南京市住宅物业管理条例》出台始末　　　　“拒交物业费会被列入失信名单?”“物业维修资金‘使用难’如何突破?”“出租公用房的收益都花的?”“怎样督促物业公司提高服务质量?”以前困扰南京老百姓的这些问题随着《南京市住宅物业管理条例》年7月1日的正式实施都变得有章可循　　　　“制定《条例》是南京市人大常委会贯彻落实十八届四中全会精神、发挥人大立法主导作用的一次创新实践也是依法解决南京市住宅物业管理当中突出问题的一项民生工程”南京市人大常委会主任

5、陈绍泽告诉记者　　　　这部与老百姓生活息息相关、南京市30年立法史上首次由人代会审议的民生类法规究竟是如何出台的?起草、审议的过程中有些特殊的考量?在制度设计上又有些创新之举?《法制日报》记者为你详细解读《南京市住宅物业管理条例》始末　　　　首次全国公开招标　　　　委托第三方起草　　　　年1月5日南京市人大常委会办公厅在中国招标网、南京日报、南京人大官方网站等媒体发布《南京市地方性法规起草招标公告》首次采用公开招标的方式委托第三方起草南京市住宅物业管理条例　　　　招标公告甫一出就引起了媒体和市民的广泛关注各大媒体纷纷报道

6、市民也纷纷通过网络、信函向南京市人大常委会表达自己的诉求　　　　“通过公开招标方式委托起草地方性法规是南京人大历史上的第一次在全国范围内也没有先例可循”对此南京市人大常委会主任陈绍泽亲自组织召开专题会议研究确定法规起草工作方案对招标和委托起草工作进行部署经过激烈角逐最终河海大学成为中标单位　　　　“公开招投标的做法有利于征集到具备特别经验和专业知识的立法参与者有助于地方立法更专业、更接地气”南京大学法学院教授邱鹭风对这种“开门立法”的方式表示赞同　　　　招标完成后随即启动了条例的起草工作为保证法规文本质量南京市人大常委会

7、专门成立了立法工作领导小组、专家顾问组和各区人大联络小组明确由中标单位河海大学项目组主导环资城建委和市政府相关部门协助开展前期调研和起草工作　　　　在条例起草过程中南京市人大常委会组织开展了多角度、多层次、全覆盖的调研论证实行市、区、街(镇)三级联动征求意见覆盖所有区、街(镇)人大物业小区市人大代表分析梳理43215市民投诉工单对物业管理存在的问题全面摸底先后召开有部门、区、街道、社区和物业服务企业、业主、专家参加的数十场座谈会分别前往省内外8个城市学习考察　　　　“在广泛征求社会各界意见建议方面我们通过召开各种座谈会、

8、全文刊登法规文本、开设网上意见征集平台、开展网上问卷调查、组织代表开展网议直播等形式对不同区域和类型的62个小区、1260位业主开展线下问卷调查并同步向常委会全体组成人员和500多位市人大代表发放了调查问卷”陈绍泽介绍说通过上述各种方式共吸引约15万名网友在线参与2000余名网友参与问卷调查共征集市民提出的各类意见、