金太城——城市现代商住复合样板社区营销推广策划方案--

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1、金太城——城市现代商住复合样板社区“金源大厦”&“太古山庄”营销推广策划方案2001年9月16日No.l改造旧城区的一个创造性思路——规划评估建议No.2为市场供应个性化的建筑产品——定位评估建议No.3自然主义色彩的城市商住复合地产——概念设计方案No.4给产品一件好衣服,给销售一个好环境——包装方案No.5形象领先的交叉营销组合系统——营销方案No.6以产品为核心的整合营销传播——推广方案No.7效益为先的成本概念——成本方案S“金太城”项目规划与前期工作的评估与建议—、评估在对所提供的前期资料消化吸收的过程中,我们对整个项目规划及前期工作形成了如下看法:1、从总体布

2、局上看,整体规划科学、紧凑、有序,并充分体现了人文关怀的思想,小区采取封闭式管理,使业主安全得以充分保证,住宅主入口设在戴家巷,即体现了方便原则,又体现了闹中取静的设计意图。酒店、写字楼及商业街构成的广场主入口设在虎踞北路,交通极为便利,并易于聚积人气。小区内车行线路设计合理,达到人车分流标准,此外虎踞北路口还设置了人流疏散通道,考虑极为周密。2、从土地价值利用上看,ULC.体规划充分或者可以说最大限度地发挥了土地价值,通过环小区商业街、写字楼、酒店及住宅各种物业形态的复合式开发销售,以使土地价值最大程度地发挥。3、从环境景观设计上看,将区内的集中绿地置于主入口轴线上,使

3、其既是地理上的中心,也成为小区生活的中心区域,使小区形成藏风聚气之势。此外,环境设计中充分体现了呛匀好性”原则,通过组团内绿地、两两围合的庭院式绿地、宅前绿地、屋顶花园使小区整体绿意盎然;更为重要的是规划设计中充分考虑了山坡地绿化造景的运用,使其形成小区最具特色、最具卖点的景观环境,使小区构成了竖向绿色景观带,结构清晰、层次分明,地面景观与空中景观交相呼应。此外,虎踞北路上形成了城市景观带,城市景致、风水利用,构成小区山、水、城、林的全面景观链。5、从单体设计上看,开发企业多次调4、从健康设施的考虑上看,规划设计中的人文关怀情结体现的淋漓尽致,在地幅不大的现实情况中,利用

4、架空、绿地、屋顶、山地等多处面积及小区会所,设置运动体闲设施,使小区居民及办公人群能在工作、生活中享受美好景致,体验美好人生,通过运动强化体魄,放松身心。终使现方案达到较为理想的境界。由于小区基地面积不大,一面临山,一面有26层写字楼,因而单体与单体间的关系就极为重要,目前,A、B、C、D、E座,均在上作了斜向调整,这样的关系将更加合理,对住房的光照、通风、视线都能有很大改善。6、从户型设计上看,主力户型是130-150M2之间的三室二厅二卫及四室二厅二卫,比较能切合市场中改善型二次置业人群的生活模式,并适当配以大、小两类(150M2以上,100M?以下)及其它特殊户型(

5、别墅式公寓、跃层公寓等),配置基本合理。7、从建筑立面与造型上看,主楼金源大厦,立意新颖、造型极富特色,可成为虎踞北路上的标志性建筑。银色外观,临街面全玻璃幕墙;住宅小高层外观雅致,用料考究,整个小区天际线丰富,造型美观,色彩协调,与山色云彩和谐共存。&从建筑结构上看,高层写字楼采用现浇框一简结构体系,小高层、高层住宅采用现浇异形柱框结构体系,其它公建均采用现浇钢筋混凝土框架结构,均十分科学合理。9、从技术经济指标分析上看:用地经济,覆盖率、容积率、绿化率均达到标准要求并十分人性化。各物业类型建筑面积分配也较合理,车位考虑也较充足。10、从大厦扩初设计考虑上看,功能安排十

6、分合理,设备安排比较到位,消防、通风、人防考虑细致。11、从展示中心设计要点上看,面积大、层高高非常有特色,可以成为南京最好的售楼中心之一,功能设想也很周到,并充分考虑了智能化展示系统的运用。12、从开发计划进度表上看:从拆迁、设计、报批、施工、一二期衔接、写字楼、住宅、商进度衔接上看,均很紧凑、有序。综上所述,我们觉得,尽管在报批环节上出现了短暂延缓,但项目整个过程把握十分良好有序,系统运行控制良好。开发企业对市场研究充分,定位准确,规划思想现代科学,设计合理而富有个性。前期各项工作准备良好,为下一步开工与销售推广打下了坚实的基础。有理由相信,该项目可以成为未来两年内南

7、京最优秀物业与销售状况最好的物业之一。二、建议住宅产品应该包括:工程质量、功能、环境质量、服务等四个方面,以下从这些方面提出粗浅建议:1、户型问题:(1)写字楼户型及分割问题:高档项目往往需要较大走廊、大堂、过道等公共空间,这样尽管得房率会有所下降,但业主的体面得到了体现,如果市场销售显现出购房者有这方面需求,设计应该向这个方向妥协。在写字楼楼层平面分割上,由于目前大、中、小买家比例尚无法确定,故分割方案不应只做一种,而应多设计几种方案以供售楼人员向不同需求业主推荐。(2)住宅户型:目前,主力户型三室二厅二卫及四室二厅二卫的设

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