我国主要城市的房屋销售价格影响因素分析

《我国主要城市的房屋销售价格影响因素分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、一、问题的提出近年来，中国房地产市场的房价持续攀升。按国家发改委、国家统计局发布的70个大中城市房价调查数据，4月至10月的房价涨幅分别为:5.4%、6.4%>7.1%、7.5%、8.2%、8.9%、9.5%。这种持续上升的走势，与近年相比大同小异。不同的是，中国楼市的国际性背景日益明显。得知影响房价上涨的一个外部因素是流动性过剩。根据统计显示，前三季度，房地产开发总计投资近1.2万亿元，商品住宅仍是推动房地产开发投资持续增长的主要原因。房屋施工、竣工和新开工面积均大幅上升,9月较8月增长20%左右。据国家统计局对全国5.9万

2、户城镇居民家庭抽样调查资料显示，前三季度城镇居民人均町支配收入10346元，同比增长17.6%,扣除价格因素，实际增长13.2%o前三季度城镇居民人均消费性支出7395元，同比增长14.1%,扣除价格因素，实际增长9.8%o1-9月居民消费物价指数(CPI)同比上涨4.1%,食品类价格同比上涨10.6%,其中粮食价格上涨6.3%,工业品岀厂价格(PPI)同比增长2.7%。其中，中国月规模以上工业企业完成增加值同比增长18.5%,社会消费品零售总额同比增长15.9%o以下是06年十月份到07年8月份居民消费价格指数走势图:(以上

3、年同月价格指数为50)10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月（2006年）（2007年）1031071051051041031021011032004年，针对房地产等固定资产投资规模过人、增长速度过快等突出问题，中央果断采取严把土地、信贷两个闸门，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市房屋拆迁规模等措施。2005年，针对部分地区房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序不规范等突出问题，国务院办公厅先后印发了《关于切实稳定住房价格的通知》，转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见》（即

4、两个”国八条〃）。随着各项调控政策的实施，特别是两个"国八条〃出台以后，房地产市场调控取得初步成效。根据以上这些情况，可见房价上涨很可能受有些因素的影响，比如：人均可支配收入、物价指数、房地产投资额，股市情况等等，或许还有其他一些因素，影响房价的主要因素有哪些？统计数据中的房屋销售价格指数是否真实反映了房价的真实水平？近年來政府的宏观调控在抑制房价随物价同向增长问题上是否有一定成效？这就是本案例研究的目的。二、理论综述经济与管理学院副教授严若森认为影响房产价格的主要因索无外乎下述几个方面：1＞房产成本：a.土地成本。一地难求，

5、土地价格本身就要上涨；b.和关税费。c.建筑成本。d.营销成本。营销成本不一样，分摊到房产中的自然也就不一样。e.腐败成木。土地竞标过程多数可能只是表象2、房产质量：现在的房子尤其是商品房，无论品牌、户型、小区环境还是住居理念等与以前相比，均已是不可同日而语，其后果当然是房产的附加值上升进而房产价格上升。3、供求关系：目前房产市场明显供不应求，既然供不应求，涨价自然就是天理。4、房产结构：经济适用房比例已经明显下降，这样就更加促进了商品房的供不应求，后果不言自明。5、政府的宏观调控：只是政府的调控水平到底怎么样还是个值得讨论的

6、问题。还有的观点认为我国的房价主要是受一下儿方面因素的影响:首先，是中国经济持续快速增长，这是构成房价上涨的主要原因，也是最基本的原因。其次，是人民币升值的压力，最终导致人民币资产的重新估值。第三，近几年房屋供应量的相对减少也是促使房价上涨的一个因素第四，最近一些部门的政策导致进入房地产行业的门槛在一步步提高。第五，从中国人的消费观念上来看，中国人过了许多年的苦日子，不愿意消费，更愿意投资。有关房价的影响因素说法众多，但人们一致认可的主要是供求关系、物价水平以及政府的宏观调控。三、模型设定针对房产价格，我们选取了全国东、中、西

7、部29个主要人中城市作为样本，该城市的人均可支配收入、物价指数、该省房地产投资总额、该省人口密度、该省土地交易价格指数作为主要影响因素。人均可支配收入：人均可支配收入水平反映的是居民的消费能力，它的高低直接影响个人购房能力，从而影响房产价格。物价指数：房产价格与一般物价之间的关系非常复杂。通常物价波动，表明货币购买力的变动，即币值发生变动，此时房产价格也将随之变动。如果物价变动的百分比等于房产价格变动的百分比，则表示两者Z间的实质关系并未改变，否则说明两者之间发生了变化。房地产投资总额：房地产的投资情况会极大程度影响房屋建造情

8、况，从而影响房屋供给。而房屋供给的多少和房屋需求情况共同作用于房产价格。人口密度：人口密度的大小会在一定程度上影响房产开发用地价格，从而影响房产价格。土地交易价格指数：土地交易价格直接影响房屋建筑成木，从而影响房产价格。综上，我们建立模型：Yt=B0+B1X1+B2X2+B3