深圳市房地产市场发展状况及趋势报告

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1、深圳市房地产市场发展状况及趋势报告第一章、宏观经济与社会发展概况分析一、城市建设和发展目标1、城市建设目标“未来的建设H标是建设一个最适合人类居住的、高科技的、生态型的、园林式的现代化中心城市。”对以上目标的达成，深圳市已经完成和正在完成的工作有：♦园林式城市建设。深圳市已于2000年被评为“国际花园城市”，是中国首获国际认可的国际花园城市。♦高科技产业发展迅猛。深圳高新技术产业经过六年的发展，现在已经发展成为深圳市的支柱产业之一，2000年高新技术产品产值达1162亿元；税收25亿元。♦生态型城市目标将是深圳城市建设重点解决的当务之

2、急。深圳经过二十年的城市建设，已经由一个边陲小镇发展成为全国首个国际花园城市。但这只是生态型城市建设的一个方面。目前深圳市城市建设需要重点解决的当务之急是生态型城市建设。目前深圳市政府正组织有关专家制订一分生态城市建设计划纲要，内容涵盖生态城市所包含的内容。而建设生态型城市的的当务之急又是水污染治理。经过一系列的生态城市建设，深圳的城市环境将更加美好。深圳市城市建设和发展的目标给深圳房地产业带来巨大的发展契机，深圳将会以良好的市场投资环境、优美的城市环境吸引大量的人口来深圳投资、置业，未来的深圳房地产市场将会突破区域的限制，成为最适合

3、人们居住的城市。2、经济发展目标根据深圳市十五规划的发展目标，预计深圳市在2005年基本实现现代化，主要经济指标体现在:全市国内生产总值达到人民币3000亿元，人均国民生产总值7600美元，人均住房面积25M?,恩格尔系数（食品支出在人均消费性支出中所占的比例）控制在25%以下，城市常住人口控制在500万以下。截止到2002年，深圳市人均GDP达到5558美元，人均住房面积约为22M%相比2005年的发展目标，深圳房地产市场尚有较大发展空间。3、城市功能定位未来在珠江三角洲经济圈形成以深-港、广-佛为中心的华南城市圈。根据深圳市国际性

4、城市功能定位发展要求，深圳与香港的联系将更加紧密。随着深港经济一体化的进程的加快，深港在文化、生活、消费等各方面的融合是大势所趋，深圳以其良好的城市环境、相对低廉的房价、完善的城市配套，将会成为香港的后花园，越来越多的港人到深圳置业，必将大大推动深圳房地产外销市场的发展。二、国民经济发展概况通过对1996-2002年深圳市国民生产总值及其增长率、人均GDP及其增长率等国民经济指标的分析，为深圳市房地产发展提供市场基础。表2、深圳市国内生产总值较上年增长比例对比表♦深圳市国内生产总值保持稳定的增长态势，表明经济形势持续看好。♦深圳市国内

5、生产总值增长比例呈波浪式变化，但始终保持在两位数的增长比例，远远高于全国7%・8%的平均增长水平，表明具有良好的发展潜力。表3、深圳市人均GDP增长情况对比表:♦深圳市人均GDP稳定增长，表明深圳市居民收入稳步提高。♦深圳市人均GDP增长率与国内生产总值增长率同步。表5：深圳市人口构成比例对比表80.00%「71.16%■—60.00%40.00%・2&84%♦20.00%0.00%■71.16%70.98%70.42%71.15%71.83%2&84%—♦—29.02%—♦—29.58%28.85%128.17%―•T-户籍人口-■

6、-暂住人口199619971998199920002001深圳市暂住人口变动幅度较大。1997年深圳市出台了关外购房入户的政策，吸引了大批以入户为目的的外地人的购房，而2000年以来出台的对高新技术人才实行的优先入户政策等，这两次政策的出台直接导致了深圳市户籍人口增长率的攀升。表明人口的构成受政策的影响较大，而相关政策的出台也直接促进了深圳市房地产市场的发展。♦常住人口中户籍人口与暂住人口所占比例非常稳定，非户籍人口约占71%左右的比例，充分体现了深圳作为移民城市的人口构成的特点，该部分人口将是深圳房地产市场购房的主力客户群体。2、收

7、入水平2001年城镇居民人均可支配收入23544元，恩格尔系数下降到27.1%o2001年末居民储蓄存款余额1373.39亿元，比年初增加290.75亿元，增长26.9%,表明居民的收入增长较快；人均存款余额近3万元。表明城市居民潜在的消费能力较强。3、社会经济发展战略根据深圳市基本实现现代化指标体系，到2005年人均居住面积为25M2,人口达到500万；而1999年深圳市人口数为405.14万人，人均居住面积为15.3M2,则在1999年到2005年的六年时间里，深圳市住宅增量为(500万X25-405.14万X15.3)6300万

8、胪，参照深圳统计局测算，商品住宅开发量占全市住宅开发的60%,则商品住宅增量为3780万剔除2000年一2002年3年的住宅销售总量(556+594+730)1880万聊,则未来3年时间里，深圳市住宅增量为1900万/,