2019年住建局老小区整治调查报告

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1、2019年住建局老小区整治调查报告改革开放以来，随着城市建设的快速发展，既有房屋的保有量逐年增加，房屋的结构构件、设备设施等随着使用年限而逐渐老化，以及人为损坏或维护不当，导致房屋使用安全方面的问题日益凸显。需要进行有效的管理才能保证其使用安全，避免重大塌房事故的发生。我市于2018年颁发《常州市房屋安全管理办法》，规定各部门做好房屋日常管理工作，积极推进老旧房屋安全排查和治理，目前我区已经根据上级要求构建房屋安全网格化管理体系，并将2014年以来鉴定的危房全部录入老旧危房信息平台。建造于上世纪的小区房屋，由

2、于墙体开裂、墙皮脱落、瓷砖松动等外墙隐患造成的公共安全事件成为广大媒体和群众关注的焦点和热点。我区作为常州市的老城区，此类老小区数量大、分布广、涉及居民多，基层反映由此产生的安全隐患也日益突现，亟待有效解决。相关的隐患信息需汇集在信息平台跟踪处置。多年以来区住建局会同各街道对这些老住宅小区建造年代、公共维修基金维修等信息情况开展了进一步的调查和汇总，现将相关情况调研如下：一、老小区外墙隐患信息现状（见表一）根据市定“1999年12月31日前建造的小区为老小区”的统一口径，经摸底排查，目前，全区存在外墙隐患的老

3、小区主要分布于茶山、红梅、天宁、兰陵四个街道，共有51个，涉及楼房492幢，隐患面积26060.2平方米。482幢楼房中，外墙隐患的重点各不相同。经调查统计，存在外墙开裂、剥落、霉变、渗水、瓷砖松动等隐患的252幢，占比46.84%；存在阳台开裂、脱落隐患的84幢，占比15.61%；存在屋檐渗水、脱落、老化等隐患的65幢（其中有相当数量的大板建筑），占比12.08%；具备以上二种及以上隐患的137幢，占比25.47%。天宁区老小区外墙安全隐患信息统计表（一）街隐患小区数隐隐隐患主道患幢数患面积（㎡）要问题（幢

4、）阳台开裂、脱落外墙开裂、剥落、霉变、瓷砖松动等屋檐渗水、脱落、老化等二种及以上隐患同时存在茶山9（丽三、丽一、朝一、朝二、朝三、朝四、清一、清二、清凉）1206892.0047292030红梅              81923752.00171202035（翠苑公寓、武进小区、红梅东村、竹林新村、翠竹新村、红梅西村、翠竹北区、红梅新村）天宁            23（三家村、斜桥巷、电业宿舍、关帝庙、西狮子巷、五角场西村、汽运宿舍、五角场东村、石灰厂宿舍、大圩沟、西园村、热工宿舍、西园路、北直街小区、

5、博爱路268－5号、县北新村、新丰街西楼、博爱弄、航运宿舍、教工宿舍、中山苑、桃园新村、娑罗家园）1007312.1016412451兰陵             11788102.50462121（工人、浦南、浦北、效政、戚家村1号大院、茶山公寓、广景苑、浦前北路、劳动新村北、劳动中路、丽宝第花园）合计5149026060.608425265137二、老小区外墙隐患难以解决的原因分析根据《常州市房屋安全管理办法》常政规（2018）2号规定房屋所有权人是房屋安全责任人，房屋安全责任人应该保障房屋的使用安全。另

6、根据《物权法》第72条规定，业主对专有部分以外的共有部分，享受权利，并承担义务。也就是说，小区业主对所相应居住楼房的外墙承担维修的义务。同时，根据《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》（常政规〔2013〕8号）第27、28条规定，目前老小区的房屋都属业主所有，按照“产权归已，维修自理”的原则，可由相关业主按规定申请使用维修资金进行维修；若未交存维修资金或者维修资金帐户余额不足的，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按自行筹集资金进行维修。虽有法律法规的规定和依据，但目前，老小区外墙隐患

7、问题仍一直难以解决，主要原因有三方面：1．维修资金全面落实难。按规定，房屋外墙作为住宅的共有部分，可以从住宅专项维修资金中列支。但综合我区老小区的实际，492幢具有外墙隐患的楼房中，70%以上（包括100%）业主缴纳维修资金的有138幢，占比仅25.65%；10%及以下业主缴纳维修资金的有140幢，占比26.02%；未建立专项维修基金139幢，占比25.84%（见表二）。再加上专项维修资金的申请使用普遍存在时间长、要求高（必须由三分之二相关业主书面签字认可、维修资金使用方案完备等）和程序繁（征求业主意见、材料

8、申报、公开公示等）的特质，完全依靠专项维修资金来解决老小区外墙隐患的方法难以行得通。同时，由于老小区大部分业主“花钱买服务意识薄弱”等现实，要让涉及业主采取“自行筹集，合理分摊”的方式来落实维修资金，更难以实现。天宁区老小区外墙安全隐患信息统计表(二）街道隐患幢数建造时间（20世纪,幢）公共维修基金建立情况（幢）70年代及之前80年代90年代缴纳户数100%缴纳户数占70%以上缴纳户数占10%及以下