住建局老小区整治调研报告思考建议

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1、住建局老小区整治调研报告思考建议建造于上世纪的小区房屋，由于墙体开裂、墙皮脱落、瓷砖松动等外墙隐患造成的公共安全事件成为广大媒体和群众关注的焦点和热点。我区作为X市的老城区，此类老小区数量大、分布广、涉及居民多，基层反映由此产生的安全隐患也日益突现，亟待有效解决。相关的隐患信息需汇集在信息平台跟踪处置。多年以来区住建局会同各街道对这些老住宅小区建造年代、公共维修基金维修等信息情况开展了进一步的调查和汇总，现将相关情况调研如下：一、老小区外墙隐患信息现状。根据市定“X年X月X日前建造的小区为老小区”的统一口径，经摸底排查，目前，

2、全区存在外墙隐患的老小区主要分布于X四个街道，共有X个，涉及楼房X幢，隐患面积X.X平方米。X幢楼房中，外墙隐患的重点各不相同。经调查统计，存在外墙开裂、剥落、霉变、渗水、瓷砖松动等隐患的X幢，占比X.X%；存在阳台开裂、脱落隐患的X幢，占比X.X%；存在屋檐渗水、脱落、老化等隐患的X幢（其中有相当数量的大板建筑），占比X.X%；具备以上二种及以上隐患的X幢，占比X.X%。二、老小区外墙隐患难以解决的原因分析。根据《X市房屋安全管理办法》常政规（X）X号规定房屋所有权人是房屋安全责任人，房屋安全责任人应该保障房屋的使用安全。另

3、根据《物权法》第X条规定，业主对专有部分以外的共有部分，享受权利，并承担义务。也就是说，小区业主对所相应居住楼房的外墙承担维修的义务。同时，根据《X市市区住宅专项维修资金管理办法》第X、X条规定，目前老小区的房屋都属业主所有，按照“产权归已，维修自理”的原则，可由相关业主按规定申请使用维修资金进行维修；若未交存维修资金或者维修资金帐户余额不足的，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按自行筹集资金进行维修。虽有法律法规的规定和依据，但目前，老小区外墙隐患问题仍一直难以解决，主要原因有三方面：X.维修工程具

4、体实施难。目前，X幢楼房中，建成于上世纪X年代及之前的共X幢，县北新村等部分楼房建于X年代），占比X.X%；建成于X、X年代的分别为X、X幢，占比X.X%、X.X%（见表二）。这些老小区由于建造年代的长短和使用建筑材料的不同，外墙隐患的表现形式和严重程度也不尽相同。许多群众反映，由于对房屋维修市场缺乏专业的了解和信息的不对称，针对这些外墙隐患，找谁来维修、如何准确制订维修方案、如何合理工程预算等事宜根本无从着手，也无力判断。再加上资金运作、工程质量等敏感因素，维修工程也很少有人（包括业主委员会）愿意牵头组织实施。X．维修资金全

5、面落实难。按规定，房屋外墙作为住宅的共有部分，可以从住宅专项维修资金中列支。但综合我区老小区的实际，X幢具有外墙隐患的楼房中，X%以上（包括X%）业主缴纳维修资金的有X幢，占比仅X.X%；X%及以下业主缴纳维修资金的有X幢，占比X.X%；未建立专项维修基金X幢，占比X.X%。再加上专项维修资金的申请使用普遍存在时间长、要求高（必须由三分之二相关业主书面签字认可、维修资金使用方案完备等）和程序繁（征求业主意见、材料申报、公开公示等）的特质，完全依靠专项维修资金来解决老小区外墙隐患的方法难以行得通。同时，由于老小区大部分业主“花钱

6、买服务意识薄弱”等现实，要让涉及业主采取“自行筹集，合理分摊”的方式来落实维修资金，更难以实现。X.政府惠民工程造成部分群众认识偏差。鉴于老小区硬件基础差，遗留问题多，配套设施不全，整体布局先天不足的实际，近年来年，市政府统一对老小区实施了整治和提升的惠民工程，我区直接受益老小区共X个。但惠民工程的实施，在社会公众间产生了“老小区整治政府应包揽、会包揽”的认识偏差和心理期待。三、解决老小区外墙隐患问题的建相关举措。X.政府牵头实施老小区整治提升工程。从社会大局来看，近几年，国家将老旧小区改造整治工作纳入政府的惠民工程。从区域实

7、际来看，我区老小区面广量多，情况复杂，整治老小区环境、消除安全隐患已成为广大群众的迫切需求。从工程本身来看，由于其服务主体的多元性和实施环节的专业性等现实，也让基层或居民自己牵头组织实施困难重重。X年X市住房保障和房产管理局委托我局实施的X区老旧小区安全隐患专项整治即将完成，本次整治涉及X幢老旧房屋，整治面积X.X万平方米，投入市级资金X万元。X.加大相关法律法规宣传力度。利用媒体、报纸和网络，进一步加强《X市房屋安全管理办法》、《物权法》、《物业管理条例》等法律法规的普及面，特别是深入宣传小区业主的权利和义务，引导广大业主对

8、小区共有部分“产权归已，维修自理”的正确认识社会公众，引导房屋产权人主动、自主排除房屋安全隐患。在X年X市住房保障和房产管理局委托我局实施的X区老旧小区安全隐患专项整治中，我区创新提供由业主筹资X%的治理模式，在各街道老小区中引起广泛相应，再次使相关的老小区业主意识到自己需要