万科城市高尔夫花园整合提案

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1、万科•城市高尔夫花园整合提案整合推广策略沟通纲要感谢贵公司提供了丰富详尽而有效的资料和信息，为我们的工作提供了莫大的便利。以此为基础，我们成立了专案组，对项目本身以及东莞地产市场进行实地考察，同时还对万科品牌进行了解，经过近半个月来的资料搜索、分析和讨论，制定出此推广方案。前言我们的企图●在东莞实现万科产品的再次创新形态●实效传递城市高尔夫卖点，引发关注●为万科后期开发积累资源，打造口碑●快打快收，使城市高尔夫和万科双赢我们的突破点●创新解决万科文化与东莞城市的共生关系●创意解决城市文明与高尔夫

2、的传承关系●实战解决情景洋房与后期高层的价值关系●实效解决万科品牌与楼盘销售的利润关系五步沟通第一/侦察——市场扫描第二/战略——策略定位第三/部署——阶段创意第四/保障——媒介预算第五/人员——战斗军团市场扫描1、产品概况2、市场概状3、竞争对手4、自我检测5、目标群体6、产品定位规模容积率建筑密度生活配套主力户型销售均价产品概况市场扫描市场概状/竞争对手/自我检测/目标群体/产品定位交通景观寮步与东莞城区交汇处，西接东城区，南依同沙生态区，东邻莞深高速，紧邻著名的峰景高尔夫球场要点城市中心边

3、缘，交通还不够便利，高尔夫文化与生俱来，具战略性核心优势，差异化关键点之一分析交通景观容积率建筑密度生活配套主力户型销售均价产品概况市场扫描规模12.3万平方米，建筑面积18.5万平方米要点不是关键性卖点分析市场概状/竞争对手/自我检测/目标群体/产品定位交通景观规模建筑密度生活配套主力户型销售均价产品概况市场扫描容积率1.5要点相对较小，值得提及的卖点分析市场概状/竞争对手/自我检测/目标群体/产品定位交通景观规模容积率生活配套主力户型销售均价产品概况市场扫描建筑密度<20%要点相对较低，也是

4、值得提及的卖点分析市场概状/竞争对手/自我检测/目标群体/产品定位交通景观规模容积率建筑密度主力户型销售均价产品概况市场扫描生活配套情景洋房占29.6%，高层占66.1%，会所占1.4%，商业、物业及其他建筑面积占2.9%（以建筑面积计）要点值得一说只有会所，有一定的不足，使项目的整体形象提升具有难度，并且影响社区生活便利和舒适分析市场概状/竞争对手/自我检测/目标群体/产品定位交通景观规模容积率建筑密度生活配套销售均价产品概况市场扫描主力户型128-168平方米及复式单位要点从产品本身及竞争环

5、境看，都是差异化关键点，创新产品具有战略性核心优势，第一时间让客户知道分析市场概状/竞争对手/自我检测/目标群体/产品定位交通景观规模容积率建筑密度生活配套主力户型产品概况市场扫描销售均价每平方米3800元（情景洋房）要点从产品本身及竞争环境来看，性价比高，是值得一提的卖点，提醒消费群起码为准中产阶级分析市场概状/竞争对手/自我检测/目标群体/产品定位市场概状市场扫描产品概况竞争对手/自我检测/目标群体/产品定位整体楼市2003年总体销售势头比预期好，楼市大局呈现出一片繁荣景象，开发商逐渐成熟要

6、点为万科进入东莞市场和项目切入提供契机，而凭借万科实力与经验，以及品牌号召力，应当一举成功分析热销产品市场扫描热销产品两大主流：一是针对企业主而长期集中开发的高端住宅；一是针对700万庞大外来人口而兴起的小户型要点本项目以万科顶尖产品情景洋房首度亮相东莞，将填补东莞市场的空白，同时高端主力户型迎合潮流分析市场概状产品概况竞争对手/自我检测/目标群体/产品定位整体楼市愉景花园第一居星河传说雍华庭金月湾聚福豪园竞争对手市场扫描产品概况/市场概状自我检测/目标群体/产品定位新世界花园位于黄旗山生态圈新

7、城中心，户型豪华，拥有两间五星级豪华住户俱乐部，区内生活配套完善，出入便利卖点顶级豪宅区，对本项目影响不大威胁新世界花园第一居星河传说雍华庭金月湾聚福豪园竞争对手市场扫描产品概况/市场概状自我检测/目标群体/产品定位愉景花园拥有半开放式的私人花园、绿荫成林的私家路、豪华双会所，邻近虎英公园、峰景高尔夫球场卖点别墅豪宅区，对本项目的部分目标消费群有影响，分散顶层客流威胁新世界花园愉景花园星河传说雍华庭金月湾聚福豪园竞争对手市场扫描产品概况/市场概状自我检测/目标群体/产品定位第一居位于黄旗山生态圈

8、，周边生活配套完善，绿化高，拥有自然生态园林，豪华户型引景入室卖点分散顶层客流威胁新世界花园愉景花园第一居雍华庭金月湾聚福豪园竞争对手市场扫描产品概况/市场概状自我检测/目标群体/产品定位星河传说位于黄旗山生态圈高尚住宅区，尊享独立式商务区、星光影城商场、星级酒店的生活配套，拥有园林景观卖点请明星代言形象，广告手段多样，有一定品牌知名度，分散客流威胁新世界花园愉景花园第一居星河传说金月湾聚福豪园竞争对手市场扫描产品概况/市场概状自我检测/目标群体/产品定位主打健康导航理念，交通网络、生活配套完善