大明宫城建筑形式研究13

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1、建筑形式研究研究的目的是：如何在投资、利润、风险间寻求平衡，能使项目开发最终收益最大化。说明：木部分主要是对人明宫项目进行的前期投资分析研究，木部分秉着谨慎与负责的态度，对现有的基础资料进行了调查、佔算、分析和预测，其屮主要研究了建筑形式、建筑容积率与项目开发收益之间的关系。本次投资测算是在项目没有确定规划设计前做的一个总体开发模拟，通过对项目开发小影响最终收益的变量趋势模拟来找出符合木项目的开发方式，即通过趋势分析松定对项目开发有利的建筑形式及在既定的条件所选川更具市场竟争力的纽合比例。本次测算以不同建筑形式对应的开发收益趋势分析为主，进行方案比较吋对费用效益相同部分采用何不

2、参与比较的原则，只计算各方案相对效果，不反映各方案的绝对经济效果。因此不考虑商业、锅炉房等因素，山此带來趋势计算中容积率将小于实际容积率。一、基础参数确定为了能够将房地产市场小市场价格、建筑成本、项目收益率等复杂变量与不同建筑形式建立相应的有效、清晰的关系模型，我们首先基于对区域市场的认识及市场调研所掌握的数据，确定不同建筑形式下计算参数。1.本次测算按占地面积260亩计算，土地成本按市场价取130万元/亩，不计算城市配套费；2.木次测算取了三种建筑形式，多层电梯洋房、小高层、高层；3.其各白对应的建筑密度和容积率均按照西安LI照间距1：1用专业软件排列计算而来；4.车位按2：

3、1配比，每个车位建筑面积35m2；5.按30%计算启动资金，综合融资成本费率取10%；6.建安成本和各项取费见F表；建筑形式多层电梯洋房小高层髙层容积率1.602.604」（）建安成本（不含电梯设备）元/nf85011601550电梯费用17.16万元/部（110元/肝）18万元/部（6（）元血）21.85万元/部（38元/mJ管理费2.50%2.8%3.0%不可预见费2.5%2.8%3.0%销售费用3.0%3.0%3.0%销售均价350032503150地下车位7万元/个7万元/个7万元/个1.政府交费及其他取费标准项目取值单位计算基础质量监督费0.20%建安成木老保统筹费3

4、.55%建安成本定额编制管理费0.13%建安成木新型墙体材料专项费6yc/m2建筑面积规划及设计费30-35元/m'建筑面积地质勘探测绘费0.15%建安成本设计审查费1.3元/nf建筑面积预算编制费1.6元/nf建筑面积决算费27G/m2建筑面积沉降观测费17c/ma建筑面积天然气入网费1500元/户总户数二、趋势分析对三种不同建筑形式下的开发方式进行所得税前利润和成本利润率对比分析，详见下表。建筑形式多层6F小高层12F高层25F建筑密度23.08%21.67%16.40%容积率1.502.604.10总建筑面积260000450667710667投资合计75388.0612

5、0028.57199871.611土地成本3380033800338002前期费用1651.073669.547101.54城建费市政公用设施配套0.000.000.00质量监怦费43.16104.55220.31老保统筹费766.091855.853910.45定额编制管理费2&0567.96143.20新型墙体材料专项156.00270.40426.40fjy期工程规划及设计费520.001126.671989.87地质勘探测绘费32.3778.42165.23设计审查费33.805&5992.39预算编制费41.6072.11113.71临电、临水接入费30.0035.0

6、040.003基础配套及设备费11020.0117229.3426005.59集中供热入网费780.001352.002132.00天然气入网费300.00563.33926.96电梯设备费2860.002704.002700.53地下车库6300.0011830.0119466.10绿化费川780.00780.00780.004建安费用21580.0152277.36110153.395其他费用1063.762497.805171.94管理费856.2820彳&934297.82监理费0.6%129.48313.66660.92沉降观测费1元/卅26.0045.0771.07

7、决算费27c/ma52.0090.13142.136销售费用3%3018.004788.347364.677不可预见3%1059.452270.224452.978财务费10%2195.773495.985821.50二销售收入100600.05159611.19245489.11多层（3450元/耐）93600.050.00小高(32007c/m2)146466.74高层(3100元/nf)223860.11车库收入7000.0013144.4521629.00三税前利润（扣除营业税）19