XX地产--坂雪岗商业项目招商及销售营销策略报告(28页)

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1、XX地产——坂雪岗商业项目招商及销售营销策略报告第一部分：本项目重要营销背景及营销命题一.重要营销背景1.背景1：XX商业地产品牌之作本项口是深圳XX第一个真正意义上的商业地产项口，对XX品牌及本项廿住宅营销意义重犬。2.背景2：商业部分肩负赢利重任由于地价高企，商业部分是本项目重要利润來源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎木项目的整体赢利水平。3.背景3：龙-坂片区商业地产第一盘如坂U1商业中心不推出销售，木项目将是龙-坂片区第一个推出销售的上规模的商业地产项目，由此打响龙-坂片区商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。4

2、.背景4：深圳商铺投资回归理性深圳虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。背景5：xx是一个规范程度很高的著名品牌，在广告宣传、投资模式设计等营销环节屮应以相关法律法规为前捉，避免违规营销影响XX品牌美誉度，而商业地产实际销售中存在太多的擦边球行为。6.背景6：万客会的资源万客会是XX重要的客户会员组织，其屮冇丰富的商户会员，也有具有良好投资能力的潜在投资型客户资源，如能善用将对本项冃的招商和销售有很大帮助。7.背景7：xx内刊媒体XX周刊及其网站、万客会会刊、各社区专刊是XX自有重要媒体,是不可忽视重要宣

3、传通路。&背景&“坂田XX城”之概念及资源整合的深远意义坂出是XX未来儿年中在深发展的最重要的区域之一，打造“XX坂田城”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项口的重要营销背景。二.重要营销命题1.命题1:“商”与“铺”的关系冇“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否冇持久市场生命力将是商铺产权营俏的重要前提。本项冃应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。2.命题2：招商时机的选定关于招商时机的选定。商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。但一旦突破著名品牌，将形成强大羊群效应。因此在招商过程中，如何制订“头羊突破”策略尤为关键。3.命

4、题3：商铺产权销售时机的选定关于商铺产权销售时机的选定。一个很重要的规律是：商业开业是商铺销售的坟墓！因此，除卄对商业一开业就能形成汹涌人潮有100%的把握，否则应当在开业之前消化90%以上可售单位。如何实现这个营销目标？1.命题4：商业经营推广对项目的价值提升合和地产坚持认为，在商业地产中“经营决定价值！”是根本价值规律。木项目未來预期不错，但目前商业人气十分薄弱，如何建立市场信心，除了xx品牌Z外，还必须从商业经营角度落足功夫，整合各种社会资源，提升未來商业价值。2.命题5：商业与住宅营销的“统一对立”关系木项口商业与住宅同步销售，但在项口命名、形象设计

5、、宣传推广、销售模式及销售接待中却不尽相同，如何解决其“统一对立”关系，非常重要。3.命题6：合和营销人员的“xx化”作为一线员工，营销人员将成为项冃形象代言人，如何将合和营销人员在合和规范基础上“XX化”，是合作过程屮需要积极探讨并制订规则的重要事项。第二部分：整体营销方案（招商部分）重要时间节点20041、确定业态的组合定位、招商策略及招商政策年5刀31日前20042、2、完备招商物料及法律文件年6月30日前3、3、整合第三方资源2004年6月30日前4、4、突破主力商家招商，包括超市、主力商务酒楼及海外餐饮等2004年6・7刀5、5、全面展开招商工作-

6、2004年8月-2005年6月6、6、首届美食经营研讨会及商户装修动员大会2005年5月7、7、统一开业准备2005年6月8、8、盛大试业2005年7月28日（拟）二、二、招商节奏及招商策略概要间容招商准备期（2004年5月-6月）主力商家突破阶段（2004年6月-7月）全而招商阶段（2004年8月-2005年6月）招商1、主力商户的前期沟1、1、完成至少两家1、1、以主力店的示H标通主力商户（超市、商务酒楼）的招商工作；2、2、与其他商户进行前期沟通并达成初步意向。范作用来推动全面招商工作；2、2、在2005年5月前完成80%的招商；3、3、在2005年6

7、月前完成90%的招商；4、4、确保2005年7月试业FI90%的商户试业。重点工作内容1、1、确定业态组合定位、目标商户定位；2、2、制定招商策略及招商政策；3、3、招商宣传物料设计、印刷及制作；4、4、招商法律文件的完备；5、5、招商现场包装设计；6、6、第三方资源的整合（媒体、协会、旅行社等）1、1、主力商户“头羊策略”的制定及适时的调整；2、2、主力商户的渐进式谈判。1、1、合和餐饮组、零售组全面开展点对点直销招商工作，以餐饮、休闲业态为主；2、2、招商过程中配合具有浓郁文化氛围的促销活动；3、3、举办集体签约仪式，进一步扩大市场影响力。重要招商策略1

8、、1、媒体宣传：••本阶段以项H的信息渗透为主，6月