Analysis宏观经济专题研究

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1、宏观经济分析师中投证券宏观经济研究组:李志坤美国两次抵押贷款危机对我国的启示李云洁内容要点:邢微微美国的次级押贷款危机和上世纪80年代的储蓄信贷协会危机的形成与发展，既有各自的特点也有本质上的共性。首曹雪锋先，两次危机发生前都是过多的资金追逐较少的投资项目;其次，政府在对金融机构提供政策支持的同时，没有相应地相关报告1.李云洁，《美国抵押贷款危机研究-从何而来将向何去》，2007.3.28加大监管力度。这两点导致了金融机构放贷行为的盲目扩张。而房地产市场的泡沫及金融衍生产品的使用只是危机爆发的导火索及放大器。从储蓄信贷危机的例子可以看出，即使房地产泡沫不破灭，别的

2、因素，如利率的大幅上升等，也会使得众多高风险运营的金融机构因资金链断裂而引发危机。•通过分析我国房地产贷款，我们得到以下结论：房地产类贷款已成为银行的重要资产之一，其贷款质量将对银行业的盈利和风险状况产生深刻影响；我国房地产市场融资以银行间接融资为主，市场风险过度集中于银行体系；中国的房地产市场部分区域过热，房价涨幅过高，存在一定的市场风脸。另外，持续加息使得购房者，尤其是对于在02-05年期间利率较低时期采用浮动利率住房按揭贷款者，其利息支付压力增大，个人违约凤险将会上升。•通过分析美国两次住宅抵押贷款危机，并结合中国目前流动性过剩和住房市场蓬勃发展的现状，我们

3、提出了如下的政策建议：1.扌甲制信贷冲动，规范贷款行为；2•完善内部控制，加强外部监管；3.善用金融创新，分散银行风险。目录一、美国远近两次抵押贷款危机41.次级抵狎贷款危机：内控失效与外部监管缺失下，竞争过度的金融机构的宿命41.1次级抵押贷款市场蓬勃发展的主因-流动性过剩、金融创新以及政府的鼓励41.2次级甲贷款危机的成因一一金融机构违规竞争与监管不力62.储蓄信贷协会危机：受政府保护的金融机构被迫求变而导致的灾难62.1储蓄信贷协会的黄金时代一一政府支持与良好的市场环境下积累的制度性的垄断利润62.2储蓄信贷协会危机的形成——70年代后，美国进入通货膨胀期，

4、市场利率不断升高63.两次抵押贷款危机的共性——内、外部监管的不力与流动性过剩7二、对中国银行业信贷的启示71.中国房地产贷款资金研究101.1.银行贷款是房地产开发资金的主要来源101.2.银行房地产贷款占比不断上升111.3.房地产贷款比重过高市场风险集中于银行体系122.个人住房按揭贷款研究122.1.个人住房按揭贷款成数依然偏高122.2.流动性过剩背景下银行主动信贷投放增多122.3.个人住房贷款证券化与循环贷款在中国的发展143.个人住房贷款存在的问题153.1.个人住房贷款不良率不断上升153.2.部分地区房地产市场过热存在市场风险153.3.个人住

5、房贷款的操作风险分析154.结论16三、政策建议161.抑制信贷冲动，规范贷款行为162.完善内部控制，加强外部监管163.善用金融创新，分散银行风险17图表目录图1：世界主要国家利率政策5图2:美国次级抵押贷款资产证券化流程5图3:美国次级抵押贷款发放量5图4：美国新房销售中间价同比增长率7图5:贸易顺差和外汇储备逐年攀升9图6:贸易顺差和外汇储备逐年攀升9图7：除了个别年份，Ml、M2以及人民币贷款的同比增速均高于GDP9图8:M2/GDP处于高位，并有逐渐上升趋势10图9：房地产开发投资增速（2005-2007.06）11图10:房地产开发各项资金来源比重变

6、化（1999-2007年6月）11图11：各项房地产贷款同比增速变化（2003-2007年二季度）11表1：1998年以来我国5年以上个人住房贷款利率14一X美国远近两次抵押贷款危机今年以来，发生在美国的次级抵押贷款危机使得全球股市连续两周下跌，美元加速贬值，国际风险资产被投资者摒弃，许多著名金融机构和国际投资银行也都出现在受次级债波及的名单中。源自美国的次级债危机在国际投机资金的作用下，开始在全球市场形成一场规模可观的“金融风暴”。时间向前推至上世纪80年代，美国也经历过类似的抵押贷款危机一一储蓄信贷协会危机。当时占据美国住房抵押贷款市场最大份额的数千家储蓄信贷

7、协会（s&L）纷纷破产，并让美国民众背上了5000亿美元的巨额债务。一个危机已经过去，另一个危机还远未结束。这两次危机的形成与发展，既有各自的特点也有本质上的共性。其中的经验与教训对我国蓬勃发展的金融市场有很高的借鉴意义。1.次级抵押贷款危机：内控失效与外部监管缺失下，竞争过度的金融机构的宿命1.1次级抵扌甲贷款市场蓬勃发展的主因-流动性过剩.金融创新以及政府的鼓励世界各主要国家资本市场的自由化、各央行的低利率措施以及过去几年世界经济的持续增长使得流动性在近年来呈现出过剩的趋势。集中表现为商品价格的持续上涨、资产价格普遍提高、以及全球外汇储备积累。这种趋势包括2个

8、层面：一是