“南城家园项目”市场调研分析

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1、“南城家园项目”市场调研分析区域住宅市场状况分析：1.区域市场概况：1）木案所处区域市场范围基本介定为：由南三环南侧草桥地区向南延伸至南四环南侧新发地地区。2）长期以来，这一区域的普通住宅市场一直呈两极化趋势发展，即住宅产品主要集屮在北端南三环沿线草桥地区和南端京开路沿线新发地地区，而区域屮间地带，由于道路交通、市政配套等方面原因，住宅供给一直处于真空状态。3）H前，北部组团以玺萌社区和嘉园社区为重点；南部组团以优秀•赏为重点。2.区域供给量分析：1）总体供给量分析：重点项目总体供给量列表南北组团供给量比例图截至到冃前为止，区域市场的总体供给量已达到430多万平方米，其屮北部区域供给量相对

2、较大，为278万平方米，占区域供给总量的65%；南部区域作为新兴住宅发展地区，供给量也已达到了152万平方米，占区域供给总量的35%。2）在销体量及销售率分析:在销体量及销售率列表100908070605040302010095□在销体量■销售率南北组I才I在销体量比例图南组团78%目前，区域市场住宅产品的在销体量约为78万平方米，其中北部组团在销体量62万，约占区域市场在销总体量的78%；南部组团在销体量17万，比例22%。玺萌社区和嘉园社区凭借综合优势，日前在销体量的销售已接近尾声，玺萌2-3期的销售率达到90%,嘉园6期一一旭口嘉园的销售率在80%以上。南组团重点项目优秀•赏的销售率

3、也已突破了50%o3）后续体量分析:180160140120100806040200己知项日后续体量列表南北组团后续体量比例图南组51%北组团49%从目前己知情况來看，区域W场未来一段时期的住宅产品后续体量在170万平方米左右，规模巨大。北部组团的后续体量82万平米，全部集中在玺萌社区（4、5期）和嘉园社区（7、8期）两个重点项目上。南部组团虽前期供给量较小，但后续体量跟进速度较快，已达到87万平米。1.价格水平及主力户型综合分析：重点项口均价一览案名主力户型状况二居比例三居比例玺萌社区82、9230%115、12730%嘉园社区90-11050%120-14030%花香丽舍二期10550

4、%优秀赏93-10530%115-15030%恋日家园11930%138、15030%未來明珠11040%18030%1）区域内住宅产品的销售均价基木分为两个区间，第一区间：3800-4300元/平米，笫二区间：4700-5180元/平米。2）第一区间：区域住宅产品后续体量全部集中在这一区间。户型设计以二居为主力（面积90-110平米，平均配比40%）,三居为首要辅助户型（面积115—150,平均配比30%）。3）第二区间：受区域市场整体环境和发展现状的限制，目前这一区间除未来明珠尚有8万平米在销体量外，短时期内无后续体量入市。户型设计以二居为主力（面积110-120平米，平均配比40%）

5、,三居为首要辅助户型（面积140—180,平均配比30%）。结论：区域普通住宅市场大部分产品在销体量的销售已接近尾声而后续体量规模巨大，且全部集中于3800-4100元/平米的价位区间，今后这一价位产品的市场竞争将日趋白热化，缺乏品质优势和个性特色的项目将很难继续生存。二.北部组团重点分析：1）玺萌社区和嘉园社区是这一区域规模最人的两个普通住宅项目（玺萌88万，嘉园160万），经过前期建设，日前已初具规模，形成了区域内较为成熟的居住环境，具备一定的聚集效应。2）卖点整合：紧邻南三环的地理位置，通达的公交线路、齐全的配套和实惠的价格（均为4100元/平米）对区域内的同质客户已形成一定程度的垄

6、断，严重分流了同类项H的客源。3）产品缺陷：塔楼建筑形式，建筑密度及居住密度均较大，居住舒适度低。4）客户定位：区域及其周边的国企及事业单位中层领导，部分年轻白领和拆迁居民。5）销售状况：销况良好，人气旺盛，目前均已接近销售尾声。6）后续状况：后续体量达82万平米，价位基本不变，玺萌社区的户型面积有适当放大的趋势。一旦推岀，将对市场形成新一轮冲击。三.南部组团重点分析：1）优秀•赏是南部组团的在销重点项目。2）卖点整合：优良的性价比：高品味、个性化产品包装，安逸静谧的居住环境，板楼低密度建筑形式，造型现代、色彩鲜明的建筑外观，高档齐全的区内配套，规范的物业管理服务，紧邻京开路便利的交通，3

7、800元/平米的实惠价格。3）项目缺陷：相对于北部组团位置偏远，京开路沿线聚集了大量汽车维修及批发市场，外部环境较差，地域凝聚力不足。4）客户定位：南城国企及事业单位中层领导，部分年轻门领和拆迁居民；依托京开路与三环和二环的快速连结及公交线路的通达而引流至此的中关村地区、央视地区及金融街附近的年轻白领。5）销售状况：销售状况平稳，目前己销售过半（50%以上）。6）后续状况：优秀赏二期、银地二期和新发地小区（暂定名）等项□