上海某花园项目简报

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1、上海虹桥中央古北花园项目简报壹、项目简况一﹑项目简介1、地理位置项目位于红宝石路、伊犁路交接区域，属于古北二期高级涉外居住区中心区域，古北二期交通主轴分布项目四周2、交通网络虹桥路、古北路、延安路高架构筑区域主要交通网络，可达市中心主要区域，交通网络顺畅便捷。古北二期内部公路网路逐步健全，伊犁路、黄金城道作为区域十字交通的主轴，区域范围内尚无公交线路进入，多以私家车作为主要代步工具。3、商服环境依托古北一期成熟的商业环境，拥有众多购物中心、餐饮、娱乐中心；古北家乐福大卖场、异国情调的餐饮休闲餐厅成为众多境外人士休闲的场所；构筑区域商业的主体。古北二期处于开发的先导期，项目周边商

2、服配套尚未形成，伴随古北商业广场的建设，区域商业环境将有本质性转变。4、房产开发新古北国际社区亦称古北二期，由正在开发建设中的古北二期高档住宅区、以及规划于两年内施工的古北商务区组成。预计2005年完工后，该区域将成为集居住、休闲、教育、商务为一体、上海规模最大、层次最高的国际化社区。整个古北新区占地面积136公顷，建筑面积约240多万平方米。一期用地面积52.3公顷，总建筑面积约70多万平方米，经过10多年开发建设，形成了古北新区独特的人文居住环境及鲜明的品牌特征。新古北国际社区亦称为古北新区二期，位于古北一期东侧，北至虹桥路，南至古羊路，以伊犁路为小区南北主干道。规划占地面

3、积57.7公顷，建筑面积103万平方米，公共绿地近8.5公顷，主要以高端住宅为主。新古北国际社区的规划方案由美国JY建筑设计事务所与上海城市规划设计研究院共同编制完成，总体布局上以黄金城道为中轴线来组织南北两面主体对称的建筑空间，轴线顶端以半圆弧形空间作为主轴线的高潮和终端，形成古北特色的延续。二、基地现状古北中央花园一期项目情况：中央古北花园（一期），于2002年开发，属于古北地区较早高档楼盘，于2004年3月销售完毕；总户数200户，主力面积3R:155㎡－240㎡;产品格局以装修为主，装修单价在2500－3000元/㎡。价格走势基地概况基本情况：项目紧邻古北中央花园（一期

4、），呈正方形空地，由围墙包围，目前土地尚处平整阶段。建筑容积率为2.56。产品类型：以高层建筑为主，呈现半围合式布局，突出中心景观绿化，板式结构户型排布，打造舒适的居住空间。l户型类别：项目有三种户型类别1R、2R、3R、6R均为平层，面积从79－583平方米；户型种类较为齐全。面积构成贰、竞争分析一、竞争市场解析1、价格分析（注：选取在售个案4－5月市场成交均价）古北二期高档住宅区作为上海规模最大、层次最高的国际化社区；良好地生活环境、完善区域的城区规划，带动价格的稳步攀升，13000元/㎡产品均价占据市场最高端。华丽家族·古北处于古北二期中心区域，外部由在建的高档社区所环绕

5、，居住环境理想，产品以2500－3000元/㎡精装修价格推入市场，配备基本家电系统，产品定位、档次与周边产品实行错位竞争，位于市场的高端。杰仕豪庭位于古北外围区域，产品规模、档次与古北二期高档居住区内部个案存在较大差异，产品推出精装修、全配的小面积公寓产品以17800元/㎡市场价格推入市场，市场认同度相对较低。未来价格走势分析伴随区域供给量的集中释放，区域市场将处于白热化竞争态势，受地价、产品品质提升的综合影响，区域均价将持续保持小幅稳步上扬的走势。参照周边预推个案，装修产品格局受高端消费群体的喜好，成为市场的主导需求，毛坯房将逐步推出市场，装修房产品价格将与毛坯房价格差距将逐

6、步拉达，精装修产品有效实现附加值的提升，市场前景看好。古北二期高档住宅区市场均价位于市场高位，受期房现转、贷款紧缩等相关政策的影响，市场均价将保持合理上涨空间，预计年平均涨幅为6％。2、供需分析分析区域市场整体去化状况维持较高水平，目前市场推案总量达22.6万㎡，平均销售率61％，在售个案月均去化集中在25－30套/月，市场呈现健康理性的发展趋势。容积率作为水平存在较大差异，新建产品注重内部环境的打造，容积率水平呈现逐步下降发展态势，目前市场平均容积率为3.3；本案容积率水平为2.56,存在较大可操作空间。潜在供应量分析（注：选取个案均为2005年推入市场）分析：由上表看出古北

7、二期汇聚众多知名品牌，2005年将成为古北二期建设的高潮期，49万㎡市场供给量将与2005年－2006年推入市场；市场供求状况区域平衡，市场趋于合理性发展。未来品牌型、规模型个案将占据市场主导，产品内部竞争成为主导竞争模式，寻求产品面积、总价的差异，将成为影响整体去化的关键因素。3、面积配比在售个案面积配比户型面积(平方米)比例(%)1R64-7042R108-11612120-121163R140-15814161-17921187-19794R201-23314复式212-2536306