《房地产融资》PPT课件

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1、房地产融资的风险管理（自学）房地产融资的成本管理（自学）房地产融资的主要方式房地产融资的资金来源房地产融资概论第八章房地产融资一个企业的资金筹集的行为与过程（狭义上）。融资的含义金融，货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为（广义上）。融资的意义4企业生存与发展的三大资本货币人才技术企业（自身、项目）金融机构/投资单位融资非常重要房地产融资概念、分类、特点房地产融资的概念从广义上讲，是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义上讲，是指房地产企业及房地产

2、项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。房地产融资的分类从融资主体看从融资渠道看其他分类方式-房地产企业融资-房地产项目融资-借贷性融资和投资性融资货币性融资和实物性融资国内/国际；本币/外币；长期/中期/短期；政策性/商业性；风险型/稳健型-直接融资-间接融资企业满足自身经营中产生的资金需求具体房地产项目的资金需求不经过中介，和拥有闲置资金单位直接协议或购买其有价证券闲置资金单位，购买金融单位有价证券，提供资金给金融机构，金融机构以贷款或其有价证券方式提供资金给企业付利息、返还资金房地产融资的特点特点规模大资金缺乏流动性高风险高收益偿还期长房地产为不动产，投

3、资金额大、时间长、开发周期长、风险高等等很难在短时间内变现融资资金来源和方式房地产融资的资金来源房地产企业的一般性资金来源房地产企业区别一般企业的资金来源企业自有资金（内部融资）政府财政资金银行贷款股票、债券、集资、租赁、商业信用等多种筹资方式其他资金来源房地产抵押贷款售后回租预售资金其他筹资方式政府拨款项目、国家或地方建设计划的建设项目企业依法长期拥有、自主调配使用的资金（2）政府财政资金（1）自筹资金资金的来源（一）注册资本金、资本公积金、盈余公积金和未分配利润基础性项目和公益性项目（水电站、学校、医院等）上市公司或首次公开募股的企业发行股票银行贷款股票筹资收取租金为条件并出让

4、物件使用权的经济行为。防止客户不履行合同而在提供商品或服务前先收取的资金商品交易中延期付款或交货所形成的借贷关系租赁筹资预收定金商业信用企业最主要的融资渠道资金的来源（二）债券筹资发行债券（信用凭证，在一定期限内按票面金额还本付息的有价凭证）合资联营企业组建时，吸收联营的股东各方及关联方的投资，形成联营企业的自有资本。（3）银行贷款我国融资的主要方式（70%）贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。P175对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，应满足以下几个基本条件：(1)房地产企业应满足的融资条件核准登记的法人或经济组织（法人营业执照、证明文件、资质证

5、明）、工商行政管理部门核准登记并办理年检手续；经营管理制度健全、财务状况良好；信用记录良好，具有按期偿还贷款本息的能力；可提供银行认可的合法、真实、有效的担保。(2)房地产开发项目应满足的条件纳入国家或地方建设计划，立项合法真实完整有效；四证齐全；贷款项目实际用途符合规划和当地市场需求，可行性研究报告规范合理，自有资金比例符合规定，与银行贷款先期或同期到位；贷款用途合理，担保方式可接受；贷款期限不超过三年，利率按中国人民银行和贷款银行利率管理规定执行（4）发行股票房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。股东按所持股份享有权利和承担义务

6、股票分类按股票所代表的股东权利按票面是否记载金额按是否记载股东姓名记名股票和不记名股票普通股股票和优先股股票有面值股票和无面值股票股票不能退股，可以转让或被收回。利润分红及剩余财产分配的权利方面是否优先；是否参加企业经营管理我国采用无纸化形式，属于记名股票我国均为有面值股票股票融资发行途径发行方式发行程序发行价格Title直接发行间接发行-平价发行折价发行溢价发行-募集设立公司发行募集新股公开发行无偿增资发行可转换公司债券-准备阶段审批阶段实施阶段p178全球最大的房地产家居网络平台，一直引领新房、二手房、租房、家居、房地产研究等领域的互联网创新，在PC及移动领域均处于绝对领先的地

7、位。根据DCCI第三方数据显示，2014年搜房网PC平台用户浏览量和独立访客数始终以较大优势领先，位居第一。搜房网（5）发行债券债券持有人按期收回本息，不参加分红和企业经营责任依据按发行主体分类政府债券、金融债券、公司债券、国际债券等按偿还期限分类短期债券<1a、中期债券1~10a、长期债券>10a按计息方式分类附息债券和贴现债券按有无担保分类信用债券和担保债券按是否记名分类记名债券和不记名债券类型按债券形态分类实物债券、凭证式债券和记账式债券房地产债券是各级政府、房