《房地产融资渠道》PPT课件

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1、第一节融资模式设计第二节房地产融资总体概括第四节房地产企业土地融资第五节房地产企业内部融资第六节房地产股票融资第七节合作开发搞双赢第八节房地产投资基金第九节直接债务融资第十节间接债务融资第十一节项目融资第十二节国外借款融资房地产融资渠道1.编制项目的资金筹措计划方案某新建公司投资项目资金来源计划表序号资金来源金额融资可信程度1资本金2800万元1.1股东A股本投资1700万元公司书面承诺1.2股东B股本投资600万元董事会书面承诺1.3股东C股本投资500万元公司预计2债务资金6820万元第一节融资模式

2、设计2.资金结构分析资本金结构。参与投资的各方投资人占有多大的出资比例的设计。在既有公司融资下，项目的资本金结构受制于公司的财务状况和筹资能力。资本金与债务融资比例。从投资者的角度考虑，追求以较低的资本金投资争取较多的负债融资，尽可能低的对股东的追索。而对于提供债务融资的债权人，希望债权得到有效的风险控制。合理的资金结构需要由各个参与方的利益平衡来决定。贷款、债券与政府拨款各有利弊。债务资金结构。分析各种债务资金的占比，包括负债的方式及债务期限的配比。3.融资风险分析项目的融资风险分析主要包括：出资能力

3、、出资吸引力、再融资能力、融资预算的松紧程度、利率及汇率风险。（1）出资能力风险及出资吸引力预定的项目股本投资人及贷款融资人应当具有充分的出资能力。对于股本投资方来说，项目是否具有足够的吸引力，取决于项目的投资收益和风险。对项目提供贷款的融资人应当有充分出资能力，资金实力弱的贷款人可能由于经营中出现问题，无力履行当初的贷款承诺。考虑到出资人的出资风险，在选择项目的股本投资人及贷款人时，应当选择资金实力强、既往信用好、风险承受能力强、所在国政治及经济稳定的出资人。（2）项目的再融资能力项目实施过程中会出现

4、许多风险，项目需要具备足够的再融资能力。在项目的融资方案设计中应当考虑备用融资方案，主要包括：项目公司股东的追加投资承诺，贷款银团的追加贷款承诺，银行贷款承诺高于项目计划使用资金数额，以取得备用的贷款承诺。融资方案设计中还需要考虑在项目实施过程中追加取得新的融资。（3）项目融资预算的松紧程度项目的投资支出计划与融资计划的平衡应当匹配，必要时应当留有一定富余量。项目的融资预算不能过于紧张，在项目的建设投资期间，年度融资计划应当留出适当的净现金富余量。同时应当保持一定的备用提款权，包括股东追加或提前投入资本

5、金及银行的备用提款权。（4）利率及汇率风险国际金融市场上，各国货币的比价在时刻变动，这种变动称为汇率变动。项目的融资中，未来市场利率的变动会引起项目资金成本的不确定性。无论采取浮动利率还是固定利率都会存在利率风险。采取何种利率，应当从更有利于降低项目的总体风险考虑。浮动利率通常低于固定利率，但将来可能在某一时期会变得高于固定利率。实际操作中，可以通过利率掉期将浮动利率调换为固定利率，或者反过来调换，改变利率风险。同时可以尽量以软货币借款，当然某种货币在当前是软货币，但可能变为硬货币。币值升降预测本身存在

6、很大的不确定性。4.融资成本资金成本=资金占用成本+筹资费用资金占用成本：借款利息、债券利息、股息、红利；筹资费用：律师费、资信评估费、公证费、证券印刷费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费等5.融资的运作程序第三节房地产融资总体概括第四节房地产企业内部融资渠道内容企业内部融资自有资金开发企业自有资金包括:组建企业时各方面投入资金;经营开发一定时期，从税后利润中提取盈利公积金;因筹资超出资金、资本汇率折算差额;以及接受捐献的财产而形成的资本公积金、现金、其他流动资产(应收的银行票据;可以抵押、贴

7、现而获得现金的股票和债券;其他可以立即售出的建成的楼宇);以及在近期内可以回收的各种应收款。预收账款预收账款是指房地产开发企业按照合同规定预收购房者的购房资金(包括定金)，以及按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。预收账款表现为企业的负债。对于开发企业来说，具有一定的自有资金，是项目开发的前提和条件。目前国家规定:房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于35%。这一规定，对于国内数量过多过滥、不具备开发条件的房地产开发企业起到了很好的抵制作用，但另一方面，从我国房地产开发企业

8、普遍资本金较少来看，开发企业一旦因市场原因出现资金周转性困难，就会因缺乏启动资金使后续滚动开发陷入困境，也无力进行新项目的开发，在一定程度上妨碍了房地产开发企业规模发展。此外，因国内土地市场日益采用拍卖、招标方式以及期房预售标准的提高，使项目销售前的资金占用加大，对开发企业的资金需求也提出了更高的要求。有实力的开发商出于资金安全考虑，一般不大愿意过多动用自有资金，只有那些预计盈利丰厚且回报快的项目，尤其当开发项目预计利润率大大高于银行存款利