《商圈和选址学生》PPT课件

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1、零售学第四章商圈及店址选择第一节商圈分析一、商圈的定义（tradingarea）零售商吸引其顾客的地理区域某个零售商或某群零售商的顾客分布的地理范围。来店购买商品的顾客所居住的地理范围。二、商圈分析的目的1确定促销活动的重点2对连锁店或特许经营店，可以帮助确定新开分店能否扩大市场3帮助连锁店计算某区域内最佳网点数4发现位置缺陷5评价竞争对手是否会增加分店三、商圈的构成核心商圈：55％－70％的顾客次级商圈：15％－25％的顾客边缘商圈：次要商圈以外区域主要商圈占顾客总数的55-70%次要商圈占顾客总数的15-25%边缘商圈占顾客总数的5%四、商圈大小的影响

2、因素店铺类型——目标商店：创造顾客群，影响力大、形象突出、商品种类附属商店：本身不创造顾客，也不真正形成自己的商圈店铺规模（数量）竞争对手的位置——距离近则商圈小步行时间或车行时间促销活动的覆盖面商圈与商店类型大商圈小百货商店超级市场服装店礼品店便利店五、不同零售业态的商圈构成举例便利店几乎没有边缘商圈在商业中心等区域则核心商圈人数较少大型零售商店边缘商圈人数最多六、商圈形态商业区、住宅区、文教区、办公楼、混合区七、顾客来源居住人口、工作人口、流动人口八、商圈分析1、人口规模与特点人口总规模家庭规模及家庭结构顾客的位置和密度年龄分布、收入情况、受教育程度、

3、职业状况购买力情况需求密度购买力指数=A·50%+B·30%+C·20%其中，A：商圈内可支配收入总和；B：商圈内零售总额；C：具有购买力的人口数量。三因素需求密度地图：因素1：中等收入超过3.2万元因素2：每平方公里家庭数超过1200个因素3：最近三年人口年增长率超过3%条件得到满足的个数：01232、竞争情况市场饱和度供给密度3、店址可用性4、商圈未来发展现有商店可用的商店店址商店密度与店址可用性地图第二节商圈划分方法一、雷利法则Dab为A城镇商圈的限度Pa表示A城镇人口Pb表示B城镇人口d表示城镇A和B的距离两个前提两个地区都接近公路零售商经营能力一

4、样局限性未考虑行程距离适用于日常用品商店而不适用于高档消费品未考虑促销等其它影响假设：Ａ城镇人口9万人，Ｂ城镇人口1万人，Ａ距Ｂ20公里。20ＤAB＝──────＝15(公里)1＋√1/920ＤBA＝──────＝5(公里)1＋√9/115(公里)5(公里)Ａ***Ｂ中界点雷利法则应用多城市应用赖利法则甲市丁市丙市乙市XYZ12公里10公里3公里人口数：20，2，4，5（万）j二、赫夫法则赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。公式：

5、i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数同一区域内所有商业区或商店的吸引力赫夫法则商店对顾客的吸引力取决于规模和距离2个要素Pij：i地区消费者在j商业区或商店购物的概率Sj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积Tij：i地区的消费者到j商店的时空距离：通过实际调研或运算获得的消费者对时空距离的敏感参数∑同一区域内所有商业区或商店的吸引力三、商圈分析的辅助工具GIS：地理信息系统作用：形

6、象、详细地描述商圈特点，包括人口特点、顾客购买情况、竞争对手位置等等案例：开在十字路口的家乐福之确定商圈主要考虑两个方面：第一就是商圈内的人口消费能力。中国目前并没有现有的资料（GIS人口地理系统）可资利用，所以店家不得不借助市场调研公司的力量来收集这方面的数据。有一种做法是以某个原点出发，测算5分钟的步行距离会到什么地方，然后是10分钟步行会到什么地方，最后是15分钟会到什么地方。根据中国的本地特色，还需要测算以自行车出发的小片、中片和大片半径，最后是以车行速度来测算小片、中片和大片各覆盖了什么区域。如果有自然的分隔线，如一条铁路线，或是另一个街区有一个

7、竞争对手，商圈的覆盖就需要依据这种边界进行调整。计算每片区域内各个居住小区的详尽的人口规模和特征的调查，计算不同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人均可支配收入等等许多指标。家乐福的做法还会更细致一些，根据这些小区的远近程度和居民可支配收入，再划定重要销售区域和普通销售区域。第二，就是需要研究这片区域内的城市交通和周边商圈的竞争情况。如果一个未来的店址周围有许多的公交车，或是道路宽敞，交通方便。那么销售辐射的半径就可以大幅放大。此外，家乐福还在公交车不多的店租用公交车定点在一些固定的小区间穿行，方便这些离得较远的小区居民上门一次性购齐一

8、周的生活用品。如何划定青泥商业区的主要商圈和次要商圈？位于同一商业