资产评估 第7章

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1、第七章房地产评估资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要，通常可以将房地产区分为三种评估对象：1.单纯评估土地价值2.单纯评估房屋建筑物价值3.房地合一价值第一节房地产评估概述一、房地产的特性土地的特性房地产的特性房地产市场的特性（一）土地特性及分类1、土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性→价格具上升趋势（4）效用的差异性（不可替代性）决定决定2.土地的经济特性（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性3.土地分类：(1)国有土地

2、和集体土地(2)工业用地、商业用地、住宅用地、其他用地(3)市中心区土地、城区土地、郊区土地、开发区土地等(4)划拨土地、出让土地、转让土地、租赁土地等(5)生地、毛地、熟地六安城区的规划？（二）房屋建筑物及其分类房屋建筑物及其分类1．按房屋的使用性质划分，主要有：（1）工业厂房（2）商业用房（3）住宅（4）文教卫生用房（5）其他用房2．按房屋的结构类型划分，主要有：（1）砖木结构：（2）砖混结构（3）框架结构（4）剪力墙结构（5）框架—剪力墙结构（三）房地产（不动产）的特性1、位置固定性（区域性、个别性）2、使用长期性（70年，

3、50年，40年）3、投资大量性（取得土地、土地开发、房屋建筑及销售等）4、保值增值性5、受政策面因素影响较大第二节房地产价格一、房地产价格的特性1.土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；2.建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。（此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。）在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。土地价格的特性主要有：1、地价是地租的资本化2、地价主要由需求方决定（供给弹性小）3、地价呈不断增长趋势4、地价与土地用途相关（受政策

4、影响）5、地价具有个别性土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系（一）我国土地权属类型在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。土地一级市场土地二级市场一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场二级市场是指土地的使用权转让市场1.根据国家规定：农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。土地使用权属无形资产（对物产权），其价值取决于其载体——土地的特性和条件。前者是指以无偿的

5、方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。2.土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。（二）我国土地使用权价格体系1、基准

6、地价城镇大面积土地的平均地价2、标定地价在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。3、出让底价是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。4、转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。5、其他价格上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。（三）土地价格的基本构成1．土地取得费（1）征地费（2）拆迁安置补偿费2．土地开发费（1）基础设施配套费（2）公用事业建设配套费（3）小区开发配套费3．土地所有权收益4

7、．其他（1）税费（2）投资利息（3）利润房屋建筑物价格主要类型：1、出售价格和租赁价格2、房地产的总价格和单位面积价格3、现房价格和期房价格4、销售价格、租赁价格、抵押价格、课税价格和典当价格等评估中可以根据具体情况进行房地分估或房地合一评估，针对具体的资产业务情况，对评估价值的种类和内涵予以定义和披露。房屋建筑物价格的基本构成：1．前期费用2．建筑安装工程费3．配套费用4．合理利润5．资金成本三、房地产价格分类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积例题投资者面对甲、

8、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？容积率=建筑总面积÷建筑物占地总面积三、影响房地产价格的因素（一）一般因素1、