紫薇e家园可行性研究报告

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1、可行性分析报告课题名称：紫薇·e家园可行性研究院（系）：经济与管理系专业：工商管理姓名：学号：05090022教师：二○○五年六月十五日71目录1项目总论11.1建设项目概况11.2项目建设的必要性21.3可行性研究编制的依据31.4项目主要财务数据及评价指标41.5结论及建议42市场分析62.1宏观经济形势分析62.2西安市房地产市场分析72.3项目的SWOT分析162.4市场定位213项目建设条件233.1项目建设的自然条件233.2项目建设的用地条件233.3项目市政配套条件233.4项目周边配套设施234项目规划

2、方案244.1规划设计的指导思想244.2规划设计的原则244.3项目规划设计方案254.4项目技术经济指标295项目开发进度安排305.1项目建设方式305.2项目开发的各项内容305.3项目开发进度安排306项目营销方案326.1项目定位326.2项目营销方式396.3项目销售准备39716.4项目销售实施各阶段策略406.6项目销售计划436.7项目资金回笼计划447项目总投资估算及资金筹措457.1项目总投资估算的依据457.2项目总投资估算的原则457.3项目总投资估算457.3项目资金筹措方式与使用计划488

3、项目财务评价498.1财务评价基础数据选取498.2项目财务评价基本报表508.3项目财务评价508.4项目财务评价结论519项目不确定性分析529.1项目盈亏平衡分析529.2项目敏感性分析539.3项目风险控制对策559.4不确定性分析结论5610项目综合评价结论及建议5710.1项目综合评价结论5710.2建议57参考文献59附录60711项目总论1.1建设项目概况1.1.1建设单位基本情况本项目建设单位紫薇地产，是由西安高科（集团）新西部实业发展公司和西安高新鑫源投资有限公司共同出资组建的专业房地产开发公司。公司

4、成立于1996年，注册资金为2.6亿元。紫薇地产是国内颇具影响力的房地产品牌之一，拥有房地产开发一级资质。先后开发了紫薇花园、紫薇大厦、紫薇苑·欧洲世家、紫薇城市花园、紫薇田园都市等多个房地产项目。经权威部门评估，紫薇地产品牌价值达到11.03亿元。如今，紫薇地产已经成为西安房地产行业的领跑者。西安高科（集团）新西部实业发展公司是西安高科（集团）公司的全资房地产公司。公司成立于1996年，注册资本1亿元人民币，以房地产项目开发经营、市政配套建设、产业项目投资为主，兼营机电产品、化工产品、轻工产品的销售以及信息产业、物业管

5、理、工程承揽等业务。公司以“理顺关系，盘活资产，务实经营，挖掘潜能，发挥优势，稳健发展”为经营理念，始终关注企业文化的建设和经营理念的凝练，塑造了一支勇于创新、敬业奉献、拼搏向上的优秀员工队伍。　　1.1.2项目概况紫薇·e家园项目是紫薇地产开发建设的大型住宅小区项目，位于西安市太白南路以东、丈八东路以北、紫薇路以西，南临绕城高速、接规划中的电子五路。本项目的市场定位为中高档住宅小区，兼有少量商业物业。其中大部分住宅为小高层，少部分为高层，沿街楼群底层为商铺。规划总建筑面积为488740平方米，其中规划住宅建筑面积471

6、04150平方米，规划商业建筑面积28990平方米。容积率为2.74，绿地率为42%。项目自有资金57060万元，贷款31040.63万元。本项目三通一平已完成，地上没有待拆迁的建筑物，建设用地呈长方形，占地面积约为309亩，其中待征地面积约为41亩。1.2项目建设的必要性本项目建设的必要性主要从以下几个方面来体现：1.2.1西安市房地产市场的需要伴随着住房市场化，中低价位的住宅面向中低收入阶层，中高价位住宅则面向中高收入阶层。由此，形成了以廉租房、经济适用房、商品房、别墅为主体的住宅结构。专家研究显示：一个城市，当人均

7、GDP达到一定程度，就会出现居住郊区化趋势。目前多数西安民众愿意把南郊和西高新作为居住首选。在西安郊区，确实应当出现了一些规模较大、环境较好、比较价格相宜的楼盘，从而实际加速居住郊区化的进程。投资建设西部电子信息基地住宅小区项目，可以满足一部分较高收入家庭的住房需求。1.2.2西安市城市总体规划的需要根据西安市城市总体规划，近期建设的时序，将优先推进东北部和西南部地区的开发建设，为进一步形成东部以新筑、临潼为主，西南部以户县、高新新区为主的两个副中心奠定良好基础。沿城市西南部加快高新区建设。随着中国进入WTO，以及汽车成

8、为人们生活和工作的必需品，加之考虑到西安城市中心发展的局限性等，可以预言，西安的居住郊区化，将逐渐成为城市发展的主流。西安近几年的经济发展，尤其是在城市中心规模和发展都有局限性的情况下，实际应具备了居住郊区化的条件。近两年，随着城市化的进一步加剧，大批民众不满于城市中心大范围出现的交通拥挤、空气污染、环境恶劣、治安恶