物业工程部运作手册

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1、万通物业工程部运作手册北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司拟制人：王兵审核人：曹佩祥批准人：高一民VD/WM-A/GC[1998]目录0.部门简介41.组织机构及岗位设置51.1.组织机构51.2.岗位设置52.管理范围62.1.人员管理62.2.公共设备设施的维护保养及运行管理62.3.维修服务82.4.工程管理83.日常管理93.1.日常管理的主要工作内容93.2.设备运行管理内容104.部门与岗位职责134.1.部门职责134.2.岗位职责135.操作规程与标准235.1.茶炉房安全运行操作规程2

2、35.2.二次装修管理程序245.3.中控室管理程序265.4.低压配电柜操作指导书295.5.高压配电柜操作指导书315.6.电容器操作指导书335.7.自动转换开关及紧急发电机操作指导书345.8.空调机房强电箱及风机、水泵强电箱作业指导书365.9.电动机作业指导书385.10.强电竖井作业指导书415.11.蓄水池清洗作业指导书435.12.水泵作业指导书445.13.水工巡查作业指导书465.14.冷水机组作业指导书475.15.空调及新风机组作业指导书495.16.风机盘管清洗及检修作业指导

3、书505.17.空调及新风机组巡视检查作业指导书515.18.空调水系统换季作业指导书525.19.卫星及开路电视信号接收系统作业指导书545.20.背景音乐及紧急广播系统作业指导书575.21.电话机房工作程序585.22.多功能厅系统操作及维护指导书605.23.消防设备设施保养指导书625.24.车库自动收费系统设备保养操作指导书655.25.楼宇自控设备保养操作指导书665.26.楼宇自控系统终端操作指导书685.27.小型工具及设备安全操作规程735.28.外包工程项目管理程序766.规章制度

4、786.1.机房值班制度786.2.交接班制度786.3.机房“动火”制度786.4.机房钥匙管理制度796.5.档案借阅制度796.6.卫生制度796.7.万通新世界广场施工管理规定807.工作细则847.1.工程部经理847.2.工程部副经理857.3.土建工程师867.4.土建主管887.5.设备工程师887.6.设备主管907.7.空调工程师927.8.空调运行班组937.9.电话机房947.10.音像机房957.11.中控室967.12.中控值班长977.13.中控维修主管工作程序987.14

5、.中控值班员987.15.中控维修工997.16.强电主管1007.17.配电运行值班员1007.18.维修电工工作程序1018.质量记录与表格105北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司-----------工程部运作手册0.部门简介工程部负责为大厦运营提供良好的设备设施，以保证大厦能够为客人提供一个良好、舒适的工作环境。工程部秉承物业公司“诚挚服务，规范管理”的质量方针，努力完善设备设施，保证高质量、高效率的维修工作，对设备设施进行精心的维护与保养，使客户能够真正感受到工作环境的舒适与方便。内部文件未

6、经允许不得复制与转送第104页共104页北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司-----------工程部运作手册0.组织机构及岗位设置0.1.组织机构0.2.岗位设置办公室：经理1人副经理1人秘书兼资料员1人土建专业：工程师1人主管1人油工2人木工1人设备专业：工程师1人主管1人员工9人弱电专业：电话音响主管1人电脑主管1人消防自控主管1人电话工2人音响工2人消防员工1人中控室：值班长1人主管1人员工6人强电专业：工程师1人主管1人员工9人值班员4人维修工2人空调专业：工程师1人空调主管1人员工4人内部

7、文件未经允许不得复制与转送第104页共104页北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司-----------工程部运作手册0.管理范围0.1.人员管理　1).设置人员编制及岗位，制定岗位职责。　2).合理选择上岗人员，合理使用做到人尽其才。　3).安排班次。　4).员工培训。0.2.公共设备设施的维护保养及运行管理0.2.1.配变电系统　1).电力变压器、高压配电柜（包括高压开关柜和计量柜）、低压配电柜（包括各类低压开关柜、低压电容补偿柜）、直流屏。　2).楼层的强电竖井及各功能区的分配电箱，各类机房根据设

8、备需要而设置的配电箱和控制屏。　3).柴油发电机组及其附属设备。　4).避雷设施（包括接闪器、引下线、接地装置、均压环）。0.2.2.暖通空调系统　1).冷水机组及附属设备(包括冷冻泵、冷却泵、冷却塔等)　2).热交换设备(包括热交换器及热力循环泵)　3).空调机组(包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、回风机、调节阀等)。　4).新风机组(包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、加湿器、挡水器、调节阀等)。　5).各类风机盘管及控制器　6).送