香港太古广场案例分析

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1、香港太古广场徐逸然20102338王卓琳20102336基本概况背景组成定位成功因素背景太古广场由香港地产商太古地产兴建。太古广场一、二期现址，从前为驻港英军的域多利兵房(VictoriaBarracks)，兵房迁出后，地皮被香港政府公开拍卖，并由太古地产投得。第三期地皮则由收购湾仔星街一带旧楼而得，前后共耗时约10多年。太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五十万平方米的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。组成

2、定位香港最顶级的综合体物业甲级写字楼顶级购物中心五星级酒店顶级公寓+++香港太古广场成功的关键因素1.外因：1、优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区；2、良好的交通环境，位于地铁上盖。2.内因：1、各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物；2、各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套；3、统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享；4、各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心；5、开发商对商家

3、及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次；6、设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。地理位置分析区位分析周围环境区位分析周围环境太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势。交通分析地铁巴士的士私家车地铁交通公交车太古广场位处香港主要交通枢纽，途经的巴士线超过80条，包括CityFlyer机场快线及机场穿梭

4、巴士服务。的士：的士落客站在四楼私家车：停车场位于地下一层，坐观光电梯直达第三层。景观分析外部内部外部环境四层楼顶景观内部景观内部流线分析各层平面垂直交通平面分析流线特点：物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通；太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”好让城中名流进出购物方便等等；一直保留有三米宽的走廊，没有次走廊。地铁出来的LG1可以作为首层垂直交通太古的经典做法就是创造数个首层的概念。比如地铁出来的LG1可以作为首层,人步行进入的第

5、一层可以作为首层，停车库出来的三层也可以当作不同客户人群的首层,的士落客站在四楼也可以作为客户到达的首层。地铁出来的LG1可以作为首层地铁人群入口（地下一层）停车库入口（三层）的士落客点（四层）业态分析四层主要为写字楼和酒店入口，因此只有食肆，起到过度作用。从业态分析中也可以看出太古广场的定位较高，其中珠宝、皮革制品等的比例远大于普通商场。而由于商场的的士落客点位于四层，停车库的出口位于三层，因此在三层的商铺的比例是最高的，向下依次递减。这也是由于商场特殊的垂直交通所决定的。这种立体的设计方式有

6、效地帮助到了租金,也可以有效地针对不同的客户群体(不同的交通工具选择)进行商业布置。THANKYOU!!