房地产经营管理论文-浅谈农村房地产开发

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1、“空心村”的思考——浅谈农村房地产开发摘要：在农村旧村改造和新村建设开发宅基地的同时，由于农村房地产开发的不成熟，导致开发不完全，规划不合理，出现类似“空心村”的现象，即导致农民失地、土地浪费、市场混乱等。本文就此问题进行简要分析，并提出解决方案。关键词：农村宅基地开发研究在厦门同安，一些村庄在建设“新农村”时，新房陆续建起，破旧、危险的旧屋或不愿拆，导致新宅包围旧宅的“空心村”现象凸显。相关报告显示，同安“空心村”的范围，几乎占自然村总建房面积的30%—40%。“空心村”成功新村样本——自《海峡导报》在我国城市房地产业迅猛发展的现在，农村房地产也不甘落后，这的确令农村居民的居住环境得到很大

2、改善。但长期以来，由于对农村房地产的认识不足，重视不够，农民的思想受传统禁锢，农村的房地产发展存在一系列的问题，成为当代中国面临的一个艰难的挑战。农村房地产发展存在的问题与挑战1.宅基地的流转的现状农村宅基地的流转受到政策的限制，宅基地产权不明晰，宅基地管理比较混乱，房地产商或个人对宅基地征用的交易常隐形操作，缺乏法律保障，许多农村宅基地闲置。2.宅基地的征用与补偿在新村建设中对于宅基地的征用的补偿往往达不到一些农民的标准要求，或补偿款无法如期如实发到农民手中，使得一些老宅无法拆迁，对新村整体规划造成影响，以至于出现“空心村”这种现象。3.农村住房金融制度不完善由于我国大部分农村的生产力发展

3、水平比较低，经济落后，个人购房能力有限，在农村改造过程中无法进行房地产按揭贷款，打击农民新村改造的积极性。4.失地农民的就业问题严峻房地产业进入农村市场必会使一些农民失去土地。那些以务农为业的农民将因此失业。如何妥善安置这些农民，如何让他们心甘情愿为新农村建设贡献土地是房地产业进入农村市场面临的问题之一。5.村建规划不合理由于农村房地产缺乏规划，农民自建房盲目性大，村建规划实施不到位，不能准确及时地与房地产商或农民个体观点达成一致，造成农村房地产建设的分散性，道路、供水、供电、排水、排污等基础设施难以配套，即浪费了土地资源，又认为破坏了农村自然生态环境。6.投资主体单一，施工队伍素质不高由于

4、农民收入普遍较低，受经济条件限制，受传统思想的影响，往往自己设计房屋并请农村建筑施工队建设。这样的农村住宅外观差，旧宅设计陈旧，结构不合理，功能不完全。同时衍生的又有大量低劣的道路，破坏了村庄整体的规划美。7．市场发育不完全由于农村房地产开发还处在初级阶段，农村房地产市场普遍发育不全，秩序混乱，许多农民缺乏合法的房产消费观念，给农村房地产业的经营和管理带来了很大的难度。农村房地产业的经营与管理尚存在许许多多的问题，整个行业还不完善，严重阻碍了农村的建设与改革。农村房地产问题的解决对策1.首先最重要的是要提高农民的认识。农民是农村房地产建设中不可忽视的关键元素。我们应关注农村居民的住房消费，积

5、极引导农民正确看待新村建设，解除腐朽古老的思想禁锢。1.可采用创新型的补偿方式。例如宅基地作价入股，将农村集体所有的宅基地使用权作价，采取与开发商合作的方式，完成房产开发后，在满足参股村民的房产需要后，将剩余部分出售或出租的利润分红给村民。2.积极妥善解决失地农民的就业问题。在国家进行农地征用与开发前，应想好如何解决农民就业问题，不要被动地等问题出现了再来想解决方法。可以同时开展就业培训，做好失地农民的就业的衔接。3.改革旧的土地协议转让制度，严禁以其他名义取得优惠政策的土地后用于农村房地产开发，进一步使农村土地市场商品化，杜绝土地的无效使用和严重浪费。4.规范土地审批管理，杜绝未批先建、少

6、批多建等不合法现象；规范农村宅基地再建的审批管理，将不合理建设遏制在源头。将规范土地管理与规划管理的工作同步，保证村建规划的合理与统一。5.完善农村房地产市场，加速产权流转。政府应从农村实际出发，制定有关限制投机炒卖房地产的法律法规。设立高效率的房地产行政管理机构，严格执行《土地管理法》等房地产法律法规，杜绝农村房地产的地下交易，规范农村房地产市场。参考文献：李丽红么贵鹏张广文：宅基地作价入股