穗业大厦1204

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1、【穗业大厦】营销推广策划提案2003.11我们的营销策划思路本项目的核心竞争力在哪里？本项目所面临的市场机遇与挑战本项目应定位为一个怎么样的住宅和商用物业？项目理解目标市场概况目标定位如何提高本项目的竞争力、降低开发风险？目的一、我们对【穗业大厦】的认识（SWOT分析）1、【穗业大厦】概况地理位置：位于康王路和中山七路东南交界点上，紧靠地铁一号线陈家祠地铁站东南出口，属于荔湾老城区的中心位置。地理位置优越。项目规模：用地面积5578㎡（参考数据）总建筑面积35864㎡住宅建筑面积21070㎡商场建筑面积8883㎡地下室6861㎡SWOT分析项目规划：容积率：5.20(住宅容积率)绿化

2、率：20%建筑密度：裙楼24．8%，主体15．1%居住户数：325户建筑控高：100米SWOT分析2、项目优势(strength)分析地处荔湾核心位置，西面、北面临交通主干道，交通方便；可与地铁一号线陈家祠地铁站相连通，是极具升值潜力的地铁上盖物业；承载西关百年繁华,商业氛围浓厚；区域内拥有众多大型住宅区，如新光城市广场、富力广场、世纪广场等，居住人口密度大；快捷便利的地铁一号线及周边众多的专业市场为本项目带来潜在的巨大商机；SWOT分析家乐福大型超市已进驻新光城市广场，将带起区域内的商业氛围且带来庞大人流；四面临街，便于商铺的独立使用；地处荔湾区未来的五大商贸旅游区之一——陈家祠、

3、地下康王城商务区的中心点，商业前景良好；楼宇西北面可望陈家祠绿化广场，景观良好；完善的生活配套及成熟的居住氛围，令该区生活成本较低。SWOT分析3、项目劣势（weakness）分析项目属单体楼，难以形成小区氛围；使项目与同区对手项目如新光城市广场、富力广场等相比档次稍有不及；项目缺乏园林及会所等配套设施，活动空间少，难为客户提供购房附加值；西、北二面紧靠一线主干道，噪音问题较大，对住宅的销售有较大的影响；南面紧邻的新光城市广场规模较大，且较本项目早切入市场，对本项目的目标客户群有一定分流；本项目南面单元的采光及视野受到新光城市广场遮挡，而东面低层单元的视野亦有部分受旁边的宿舍楼所遮挡

4、；SWOT分析项目商业部分规模较小，不能单独形成规模效应；周边前期曾出售的商业物业（如康王商业城、荔湾广场等）开业后经营状况不理想，影响商业投资者的信心。SWOT分析4.1项目潜在威胁（threat）分析住宅部分：区域内客户层面较窄，产品同质化、近似化比较严重，楼盘间的差异日渐缩小，区域竞争形成拉锯局面；地铁二号线的开通使河南地铁沿线的物业分流了部分河北地铁物业的追随者。SWOT分析4.2项目潜在威胁（threat）分析商业部分：其他商业区域尤其是地铁沿线物业如光明广场、正佳广场的招商对荔湾商圈的冲击；同区经营不善的商业物业（如名汇广场、荔湾广场、康王商业城）等项目对投资者信心的打击

5、；项目经营规划与现实经营状况发生矛盾。SWOT分析5.1项目机会点（opportunity）分析住宅部分老城区开发项目日益减少，市场供求关系趋向平衡；近几年来，区内销售形势是每年的销售量大于供应量，减轻了各项目之间的竞争；荔湾客户有着根深蒂固的区域情结，一般不愿搬离原居住地；产品未完全定型，仍能根据市场最新变化调整产品户型结构；面积较小的三房户型利于吸纳中低端客户入市；荔湾客户原居住条件普遍较其他区域差，客户群体对住房所要求的条件较其他区域为略低；SWOT分析5.2项目机会点（opportunity）分析商业部分近一、二年证券投资市场的低迷，使不少投资者转向投资商铺，带旺了商铺投资市

6、场；近年来下岗人员的增多，越来越多的人将积蓄投资收益相对稳定的商铺，令商铺需求增加；理想的投资环境——“新荔湾”概念的逐步形成，荔湾区政府对该概念的支持力度及周边的商业氛围的迅速发展。SWOT分析周边众多大型住宅群的落成，为该地段带来强大而有力的消费群体；通过营造项目经营渠道的个性化、多元化，经营内容的丰富性及购物环境的进一步提升，从而突出项目的投资价值；可用崭新的营销手法，营造市场亮点。5.2项目机会点（opportunity）分析商业部分结论:项目具有比较理想的商业市场环境,商业价值较高，建议本项目采取以商业带动住宅，在商业物业的带动下相对提高住宅的档次，采取适合的营销推广策略,

7、加快资金的回笼，争取最大的收益。在本方案中，我们重点分析商业部分的市场及营销策略。SWOT分析二、【穗业大厦】商业部分所面对的市场机遇与挑战（市场分析）1、商业部分2、住宅部分广州市商业市场现状商业市场分析１９９６年以来，广州商铺市场已持续多年低迷，不少商铺投资价值日渐攀升，由于近年股市债券等投资回报不理想，吸引了大量投资客与大量资金的涌进。此外，今年来大量外国商业巨鳄纷纷抢滩广州市场，促使广州商业氛围日趋热烈，正是由于这些商业巨鳄的带动，广州商铺行情得以