黎明房地产项目可行性分析报告

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1、目录引言——————————————————第2页第一部分项目总体概况——————————第3页第二部分法律及政策性风险分析——————第7页第三部分市场分析————————————第8页第四部分项目素质分析——————————第23页第五部分总体发展构想——————————第27页第六部分黎明生活坊开发建议———————第30页第七部分经济可行性分析—————————第35页引言黎明生活坊的前身是黎明公司在90年代建设的富强、春晖等几个职工居住小区。随着黎明公司规模的扩大及外省市高校毕业生的增加，再加上当前小区建筑陈旧，配套设施落后，完全满足不了当前黎明职工的需求。黎明生

2、活坊项目起步区住宅建筑面积25万平方米、2期规划住宅建筑面积27万平方米，由我公司独立开发，关于后期其他小区项目个的开发，我公司已经与沈阳市安居工程办公室达成合作意向。黎明生活坊项目全部建成后，住宅建筑面积将达到140万平方米，其开发标志着沈阳市大东区进入到一个全新的时代，也标志着黎明公司进一步的发展。第一部分项目总体概况一．   地理位置黎明生活坊项目位于沈阳一环外，紧邻地铁一号线与龙之梦公交枢纽站，东起东塔街，西到滂江街，北接增产道东陵西路，南至善邻路。黎明生活坊1期为原春晖家园，位于地铁一号线黎明文化宫出口处。二．   地块现状黎明生活坊项目共包含12个地块，地块总面

3、积148.66公顷，红线内用地127.90公顷。各地块的用地状况详见下表：（单位：公顷）黎明生活坊用地状况表项目地块总面积红线内用地道路用地1号地18.2415.562.682号地18.7716.781.993号地12.6611.051.614号地18.8216.342.485号地21.4119.202.216号地15.0012.772.237号地10.768.732.038号地11.779.592.189号地5.234.340.8910号地7.476.850.6216号地4.923.691.2325号地3.6130.61总计148.66127.9020.76目前地块内土地

4、已经平整，无不良地质情况。地块四周及区内的主要道路已经修好，外侧有围墙与外界分隔。三．   交通状况该项目地理位置优越，周边道路四通八达，紧挨沈阳一环，有地铁一号线直达沈阳中街、太原街及沈阳火车站，距离沈阳北站仅8公里。紧挨黎明生活坊刚刚建成龙之梦公交枢纽站，有通往沈阳各区的公交，交通便利。四．   周边环境从自然环境看，黎明生活坊地块东南侧是沈阳护城河，南侧为黎明公司，西侧是沈阳一环。由于此项目主要针对黎明职工，顾临近黎明公司对于项目的后期销售提供很大的便利。从人文环境看，黎明生活坊地西侧刚刚建起的龙之梦，集休息娱乐为一体，带动了整个区域认为环境的改变。五．   周边生活

5、配套设施黎明生活坊项目周边的生活配套设施主要包括：Ø          商业：黎明生活坊有地铁直达沈阳最为繁华的两大商业街：中街与太原街；位于西侧的龙之梦商业中心包括了居然之家、雅士百货等。Ø          教育：沈阳一中、沈阳市第一私立高中、107中学、东盛小学、小哈津幼儿园等。Ø          交通：龙之梦公交枢纽站、地铁一号线。Ø          公园：龙之梦娱乐城；东塔公园；万泉公园Ø          娱乐：龙之梦亚太城，黎明文化宫。Ø          其他：大东派出所，邮局。六．   土地价格按照我公司与黎明公司签订的土地协议，黎明生活坊1期4#、8

6、#地块分别按红线内用地每亩51万和52万支付土地及大配套费用，费用总计约为19983万元。第二部分法律及政策性风险分析一．    合作方式及条件（一） 黎明生活坊项目的土地合作方为“沈阳城建集团”，隶属于沈阳市安居工程办公室，有较强的政府背景。在项目开发过程中将要遇到的政府部门协调方面可起到较大的作用。（二） 合作方式：合作方负责按照现行政府批准的详细规划进行征地、垫土及小区外市政基础设施大配套工程的建设。二．    法律性风险评估黎明生活坊项目为中航工业重点关注工程之一，土地合作方具有很强的政府背景，与土地相关的各项法律手续齐全，几乎不存在法律性风险。三．    政策性风

7、险评估黎明生活坊属于中央企业安居项目，各方面都的到政府的大楼里支持，不存在政策性风险。第三部分市场分析一．   沈阳市住宅市场分析(一)        市场回顾近几年，沈阳市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之一，并通过一系列控制市场供给、培育有效需求等相关产业政策的实施，大大减少了沈阳房地产市场上的投机行为，去除了市场中虚热的泡沫成分，使沈阳市房地产市场基本保持了健康、稳定、均衡、快速的发展势头。十一五期间，沈阳市实施了大规模的危陋平房改造，从2007年以来，又加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了