商业地产与购物中心

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1、商业地产与购物中心（请勿复制）CommercialProperty&ShoppingMall讲师：禹来博士中山大学、暨南大学、广东商学院教授深圳中信城市广场投资公司董事长深圳中信商业管理公司董事长深圳中信物业管理公司董事长中国购物中心专业认证委员商业地产与购物中心1.商业地产产品内在认识2.商业地产零售业态选择3.购物中心的类型与演化4.购物中心经营管理要点5.购物中心成功经营之道6.提防购物中心四大陷阱目录商业地产与购物中心（请勿复制）1、商业地产产品内在认识核心产品层：产品真正能为消费者提供的“利益或价

2、值”。形式产品层：产品的品质、外观、包装、品牌和设计。延伸产品层：在核心产品及形式产品以外，产品所提供的服务项目。潜在产品层：与现有产品相关的未来可发展的潜在性产品。1.1市场学的产品内涵商业地产与购物中心（请勿复制）1.2商业地产产品四个层次潜在产品层延伸产品层形式产品层核心产品层商业服务创新产品为商业服务提供的服务（例：节日装饰、售后服务、客户走访等）（例：天河城—欧莱斯名牌折扣店中信城市广场—中信地铁商场—蔡澜美食坊）建筑、设施卖场、商品商业地产与购物中心（请勿复制）1.3地产产品类型一般概念地产分类住宅地产

3、HousingRealEstate综合地产ComprehensiveRealEstate工业地产IndustrialRealEstate按一般概念的地产分类，商业地产泛指用于商业用途的地产。商业地产CommercialRealEstate1234请勿复制商业地产主要分类1.4商业地产产品定义和分类商业地产是指以商业整体服务为核心产品的地产。零售类商品市场类办公类酒店类餐饮休闲类其它类商业地产与购物中心（请勿复制）1.5商业地产厂与商业地产商商业地产厂商业地产与购物中心（请勿复制）提供形式产品的商业地产开发者，为消费

4、者提供的是中间产品，主要业务是商业物业的开发和出售。商业地产商提供核心产品的商业地产开发者，为消费者提供的是终端产品，主要业务是在商业物业开发基础上提供商业整体服务。2、商业地产零售业态选择2.1中国零售业态分类商业地产与购物中心（请勿复制）零售（Retailing)是一系列商业活动，它通过向消费者出售商品和服务来创造价值。零售业态（RetailFormat):零售企业为满足不同消费需求进行组合而形成的经营形态《零售业态分类》（GB/T18106-2004）按零售店铺的结构特点分为17种零售业态，从形式上分为有店铺

5、和无店铺两类范畴国内目前主流零售业态包括百货公司、综合超市场、购物中心业种（Kingofbusiness）——卖什么商品（服务）业态（Typeofbusiness）——怎么卖商品（服务）业际（Interfaceofbusiness）——如何建立商店特色请勿复制有店铺零售业态分类和基本特点业态基本特点选址商圈与目标顾客规模商品（经营）结构商品售卖方式服务功能管理信息系统1食杂店TraditionalGroceryStore位于居民区内或传统商业区内辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主营业面积一般在100平

6、方米以内以香烟、饮料、酒、休闲食品为主柜台式和自选式相结合营业时间12小时以上初级或不设立2便利店ConvenienceStore商业中心、交通要道以及车站、医院、学、娱乐场、办公楼、加油站等公共活动区商圈范围小，顾客步行5分钟内到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。顾客多为有目的的购买。营业面积100平方米左右，利用率高即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平以开架自选为主，结算在收银处统一进行营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多

7、项服务项目程度较高3折扣店DiscountStore居民区、交通要道等租金相对便宜的地区辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民营业面积300－500平方米商品平均价格低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例开架自选，统一结算用工精简，为顾客提供有限的服务一般商业地产与购物中心（请勿复制）业态基本特点选址商圈与目标顾客规模商品（经营）结构商品售卖方式服务功能管理信息系统4超市Supermarket市、区商业中心、居住区辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主营业面积在6000平方米以下经营包装食品、生鲜食品和日

8、用品。食品超市与综合超市商品结构不同。自选销，出入口分设，在收银台统一结算营业时间12小时以上程度较高5大型超市Hypermarket市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主实际营业面积6000平方米以上大众化衣、食、日用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发自选销售，出入口分设，在收银台统一结算设不低于