精品-房地产抵押评估及其风险防范

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1、房地产行业精O口口;欠料appraisalofrealestate,includingidentificationofriskmodelsandriskassessmentmodel,andgivequantitativeanalysisoftherisks.Thefifthpartisempiricalresearch,asmortgageappraisalofrealestateofJinanCityforactualdemonstration.Theproblemsarebroughtforeword.Theapproachesofel

2、udingrisksareanalyzedonthetwoviewsofassessmentandfinancialinstitutions.Thesixthpartbasedontheconclusionoftheabove,givestheconstructionframeworkofriskspreventionsystemonmortgageappraisalofrealestate.Thelastpartistheconelusionsofthisarticle・Keywords:MortgageAppraisalofRealEst

3、ate,theRisksofAppraisal,RiskAssessment,FuzzyMathematicalModel,theSystemofRiskPrecaution业作为代替M场的新型交易形式应运而生。交易费用决定了金业的存在，企业采取不同的组织方式最终目的也是为了节约交易费用。房地产交易费用是房地产进行交易所需的成木。交易双方欲达成房屋买卖协议，必须相互了解，将可能提供的交易机会告诉对方，这种信息的获得和传递需要耗费时间和资源。如果这样的专用资产能在一个很长的时期内不受干扰地运营，这些投资就一定会带來预期的回报。(1)山于住厉具有

4、流动性和增值性，金融机构需要进入现场对抵押物实地勘查和估价，从而宜接增加了银行的成本。(2)产权关系的鉴別。审查该住房是否可作为抵押物，如存在产权纠纷的占有者不是房地产产权所有者等。银行需要对产权证书，其他财产证明文件，产权转移契约等住房产权及其他相关证明文件的审查。(3)对抵押住房的处分。山于银行价格评估行为不规范，贷前评估高估了价值，再加上产权制度不健全导致重复或无效抵押，极易在处置抵押物上引起纠纷。另外，缺少一套完善的保证银行抵押权机制，如债务人安置制度。目前的做法是由银行或者担保人负责向借款人捉供抵挡次的住房租住，寻找合适的房源显然是

5、要花费一定时间和金钱的，即使拍卖成功或诉讼成功，银行需承担诉讼费、执行费等。2.1.3地租理论现代西方房地产价值理论的奠基人英国经济学家阿尔雷德?马歇尔(Alfted.Marshall)成功地将边际效川的需求价格理论和古典学派的供应成本学说结合起来，创立了新古典综合论，使Z成为当代西方价值论的基础。他运用边际分析和供求分析综合起來分析地租地价，认为供给与需求像i把剪刀的双刃共同起作川，双方谁也不能单独决定价值，市场机制使价格与成木达到某种均衡，完善的市场经济使价值、价格与成本达到和谐统一。在某种意义上，马歇尔是现代西方房地产估价理论和三种基本

6、估价方法的奠基人。约翰.B•克拉克(JohnB.Clark)是一位美国经济学家，他运用边际分析、数量分析以及报酬递减规律论证了地租地价问题。地租理论是地价评估的基础。地价是地租的资木化。在我国，地价评佔时对土地使用权价格的评估，是一次性将各年的地租还原贴现的总和。级差地租理论性，使评佔结果尽量接近客观实际情况，对同一评佔对彖通常采取两种以上的方法进行估价。可见，房地产评估是建立在多种估价方法基础上的。作为一种方法体系，从使用的频率看，市场比较法、收益法、成木法、假设开发法和棊准地价修正法是我国当前最常用的方法，要求估价人员必须熟知、理解和正确

7、应用。此外，还有一些方法如：路线价法、地价指数法、残余法、长期趋势法等，在某些特定情况下也川于评估，作为估价的补充方法，也需要掌握。如果从方法论的角度分类，市场比较法、收益法和成本法是根据不同的机理总结出来的，构成房地产评估的基础，属于龙地产评估的基本方法：而其他的方法则是在这三种方法的基础上扩展的补充发展起来的，属于房地产评估的派生方法。2.3宏观经济中的房地产抵押评估2.3.1房地产抵押评估的行业定位随着我国房地产市场日趋完善，房地产评估业正在发挥着越来越人的作川。尤其是抵押贷款评估行业，它的业务占据了评佔行业的90%以上。房地产评估行业

8、基本依靠抵押评估业务來支撑。龙地产抵押贷款这种简捷的资产风险防范措施止越來越广泛地为各商业银行所采用。如何准确、合理地评估龙地产的抵押价格，为抵押双方提供一个可靠的